当大多数园区运营商还在靠“租金差”赚钱时，一家成立于2003年的上海企业，却用22年时间走出了一条完全不同的路：它以“让办公与生活更美好”为核心理念，专注城市更新与文科创产业融合，在京沪苏杭等10余城及硅谷、佛罗伦萨运营70余个园区，管理面积逾120万㎡，服务8000余家企业，并在2021年登陆深交所创业板（300947），被誉为“中国文科创产业第一股”。
这家企业就是德必集团，当“德不孤，必有邻”的千年智慧，与前沿的产业思维与数智化技术相遇，便重新定义了园区运营这个传统行业的发展范式。今天，我们就来拆解德必集团的进化密码。
一
标杆做法
构建多元产品体系
德必集团围绕文科创企业办公与发展需求，持续完善园区产品体系，通过空间设计、功能配置与产业定位的差异化组合，形成多层级产业空间产品矩阵。
打造文创产业园区产品：通过保留历史建筑肌理和文化元素，对旧厂房、旧建筑进行艺术化改造，营造园林式、文化感强的办公空间，并通过艺术展览、论坛活动、社群交流等方式强化园区文化氛围，吸引文创类企业集聚。
发展科创产业空间产品：围绕科技企业创新需求，引入云会议中心、沉浸式3D交互设备、智能会议系统等技术设施，打造智能化办公环境，推动科技创新资源与园区空间深度融合。
拓展文体旅融合空间产品：依托文旅消费场景，推动文化、商业与旅游要素融合发展，打造集产业发展与消费体验于一体的复合型园区空间，提升园区公共活力与商业价值。
推出服务式办公产品品牌：通过“德必荟”等产品形态，在城市核心商务区提供灵活办公空间和共享办公服务，满足中小企业及创新团队的灵活办公需求。
打造产业生态社群
在空间运营基础上，德必集团以企业成长需求为导向，构建“轻公司生态圈”社群体系，推动园区由物理空间向产业生态平台转变。
促进企业间资源协同：通过“彩虹计划”等社群机制，将市场、设计、技术、人力资源等不同专业群体进行跨企业链接，围绕需求交流、案例分享、业务合作等主题开展活动，推动企业间资源共享与合作创新。
搭建企业发展服务平台：德必集团积极对接政府政策、金融机构及产业资源，为入园企业提供政策咨询、投融资对接、产业交流等服务，并帮助企业拓展跨园区、跨城市甚至跨国市场。
营造园区社群文化氛围：通过举办创客大会、美好生活节、文化艺术活动等方式增强园区互动氛围，提升企业员工的工作体验与社群归属感。
推进智慧园区建设
德必集团高度重视数字化能力建设，通过全资子公司开发ICS智慧园区综合管理系统与wehome空间智慧管理平台，形成资产管理与空间运营相结合的“双中台”架构，实现跨区域园区资产统一管理。系统建立统一资产台账，对出租率、租金收缴、合同管理、现金流等经营指标进行实时监测，使管理层能够及时掌握园区经营状况。
物业管理方面，公司通过物联网设备、智能巡检系统及能源管理系统，实现园区设备管理与能耗管理的智能化运行，在降低运营成本的同时提升管理效率和服务响应速度。
园区服务方面，数字化平台还整合企业服务、社群活动和增值服务资源，为园区企业提供线上服务入口，推动企业之间的信息共享与资源对接。
2025年，公司成功将DeepSeek大模型接入wehome智慧管理平台，开发AI数字员工，应用于客服服务、安防管理、财务辅助等多个运营场景，实现园区运营智能化升级。AI系统能够自动处理客户咨询、识别异常运营数据并提供预警建议，使客服响应效率提升约50%，园区整体运营效率提升约30%。
通过智慧园区系统与AI技术的深度融合，德必集团逐步构建起资产管理可视化、运营管理数字化、服务体系平台化、决策支持智能化的数智化运营体系，为园区规模化复制与外部运营能力输出提供了重要支撑。
二
标杆启示
建立产品体系实现快速复制
德必集团围绕文创、科创、文体旅及服务式办公等方向，构建分层分类的产品体系，并通过“定位—设计—改造—招商—运营”全流程标准化管理，实现跨城市、跨项目快速复制；标准化产品体系不仅缩短项目转化周期，还提升了空间溢价能力和品牌辨识度。
园区企业应从单体项目经验走向体系化产品能力建设，通过清晰的产品分系、标准化改造路径与招商组织机制，提升项目复制效率与规模化扩张能力，实现从“项目经营”向“产品经营”的转型。
构建产业生态平台增强客户黏性
德必集团通过打造企业社群与资源服务体系，强化企业间合作与资源链接，使园区逐步由空间载体升级为产业生态平台。
园区运营企业应在做好基础物业服务的同时，积极构建产业社群体系，通过资源整合、企业服务和交流活动，提升园区互动密度与企业黏性，增强园区持续发展能力。
推进数字化运营体系提升园区管理效能
德必集团通过建设智慧园区平台，实现资产管理、物业管理与企业服务的数字化升级，推动园区管理由经验驱动向数据驱动转变。
园区运营企业应加强数字化能力建设，通过数智化系统与AI技术的融合应用，推动园区管理从传统经验驱动向数据驱动、智能决策转变，不断提升园区精细化运营水平和规模化管理能力，为园区企业提供更加高效便捷的服务体验。
