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房地产调控还应向前一步

   发布时间:2024-04-01 10:16     浏览:181    
核心提示:近半个月来,上海和北京房地产政策接连微调,将楼市调控带向深水区。3月27日,北京松绑限购政策,离异3年内不得京内购房的政策被
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近半个月来,上海和北京房地产政策接连微调,将楼市调控带向深水区。

3月27日,北京松绑限购政策,“离异3年内不得京内购房”的政策被废止;此前的3月15日,上海对6幅土地放松了中小套型住宅的面积和比例要求——这是多家房企从2022年开始便不断与相关部沟通的问题,随着供求关系的变化,小户型不好卖了,改善型需求是市场主流,既有政策已明显不合时宜。

虽然只是政策微调,但这种松动仍然值得关注。作为目前房地产限制性政策执行最严格的两座城市,北京和上海的任何调整都具有风向标意义。与此同时,我们认为,对当下的房地产市场来说,这种调整幅度还不够,房地产调控还要向前一步。

应该说,在稳定房地产市场的基调下,因城施策为楼市松绑已经是今天的调控政策主流。从目前来看,在二三线城市,各种限制性政策大部分已经退场,北京和上海的动作则表明,一线城市仍然审慎,但破冰是大势所趋。

总体来说,各个城市的政策多半是渐进式松绑,进而试探和观察政策效应,确定下一步行动方案。这种调控方式或许更精准,但也可能存在短效和片面的弊端。我们注意到,在一些城市,政策起效期有时一个月,有时一个礼拜,每次都是定向释放一小部分需求后,就后继乏力。当下的市场需要稳固预期和信心,现行政策调整方式很可能消磨政策应有的力度。

现实地看,在很多城市,楼市仍然是背负种种约束的市场。这些约束来自过去多年的累积:从中央到地方,从限购、限售、限贷和限价到对单身、离婚人士买房的各种限制,层层叠叠,编织成一片纵横交错的政策“雨林”。

即使过去一年多来利好政策不断,细究起来,一些城市所做的还是在这片“雨林”里修修剪剪。这种小步慢走的松绑方式,或许反映了政策制定者的某种担忧。毕竟,因为政策力度不够压不住房价反弹的情况曾经反复发生,否则也不会有那么多补丁政策了。这样的记忆深入肌理,让主政者在移掉限制性措施时,尤为小心翼翼。

问题在于,今时不同往日。2023年7月的中共中央政治局会议已经明确提出,中国楼市供求关系发生重大变化。从那之后,决策部门持续出台各种支持政策,以稳定房地产市场。不过从数据来看,房地产市场仍然在深度调整之中。今年前两个月,不论国企还是民企,销售额同比跌幅基本都在50%左右。连 “优等生”万科也屡屡走在违约边缘,更不要说苟延残喘的那些民营房企,它们为了活下去,纷纷收缩战线、处置资产、裁员,几乎个个元气大伤。

在此情形下,楼市调控政策需要更积极地顺应供求关系的 “重大变化”,主动作为。对政策做细微调整已不能契合变化了的供求关系,也就无助于改善行业颓势。就此而言,对诞生于房价过快上涨时代的限购、限贷、限售、限价等核心限制性措施,也应该予以修正,让市场回归正常,让供求关系真正发挥作用。

房地产调控需要迈出这样的一步。3月22日的国务院常务会议指出,要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善“市场+保障”的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式。我们以为,这指明了未来住房供应体系的布局。当保障的责任逐渐明确、落实,市场化供给的空间也就打开了,真正的改善型住房产品将被精细打磨,因限价导致的价格倒挂、减配维权等一系列问题也有望迎刃而解。

 

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