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许家印海上盛宴幻灭之后

   发布时间:2023-11-17 16:14     浏览:1009    
核心提示:许家印喜欢画画,爱亲力亲为。他对自己的审美能力有着充分的自信,参与了很多恒大的设计工作。除了2020年投入使用的恒大足球番禺
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许家印喜欢画画,爱亲力亲为。

他对自己的审美能力有着充分的自信,参与了很多恒大的设计工作。除了2020年投入使用的恒大足球番禺训练基地外,2020年开工、原本2022年底竣工的恒大足球场,最初的“莲花绽放”造型,也是许家印亲自构思、修改、规划的。原本2024年竣工的深圳恒大超级总部大楼,也是许家印亲自参与设计的,尤其是外界广为流传的那栋金色大楼。

许家印构思最久、恒大耗力最长的,莫过于恒大海花岛了。据说,从海花岛的构思到规划草图,从整个业态选择和布局规划,到每个建筑区内的功能分区,以及平面设计、梁柱布局,再到外立面的造型和线条,许家印都亲自上手。

恒大海花岛位于海南儋州市,是填海造陆而成的人工岛,相当于2个迪士尼乐园。1号岛是“吃住行游购娱会康文”一体的定位;2号岛、3号岛定位为居住功能,2号岛以高层住宅为主,3号岛以别墅、洋房为主。

如今,随着恒大集团在2021年爆雷,许家印所有的设想几乎全部付诸东流。

恒大足球场易主后,“莲花绽放”造型,改成“玉玲珑”设计;恒大超级总部大楼,在停工两年后于今年7月初复工,该项目不仅改名为深圳湾超级总部基地B塔,新的方案效果图也新鲜出炉了。已正式运营的恒大海花岛,也在磕磕绊绊中度日。

今年10月底,在海南政府的推动下,有2513户业主已经拿到了房产证,据《每日经济新闻》报道,海花岛已收楼业主约有60567户,未收楼业主628户,而从去年10月底到现在,海花岛已新增约16625户通过不动产权证办理审批并取得证书,后续仍有大量业主等待办理房产证。这个周期漫长、耗力巨大的超级神盘,早就令恒大无力应付。

「市界」了解到,恒大海花岛2号楼、3号楼的未建完项目,已经停工半年了。后面的工程等政府接手。“现在基本没人敢买恒大海花岛的房子了。”海南儋州资深房产中介王欢告诉「市界」。

01

“房子不好卖,也不好出租”

对于岛民口中广为流传的“海花岛的土地上,不会再新建任何一栋商品房”这个说法,王欢深以为然。

海花岛上的房子太多了,光已建成的高层公寓,就有几百栋。其中,2号岛的房子,尤为密密麻麻。有人算了一笔账,如果二号岛全部住满,实际上可以装下6万户,近10万人。

奇怪的是,整个海花岛上的房子很多,可售卖的房源并不多。自2015年以来,岛上的项目陆陆续续开盘,能卖的房子基本都卖完了。而没能卖掉的房子,恒大也因为偿还欠款,将房子全部抵给了工程方。工程方通过更名的方式,将这些房子过户,并拿出一些进行售卖。工抵房几乎都是大开间公寓。

所谓大开间,即卧室和客厅是一体的,没有实墙隔开,有的开间有独立卫生间和独立厨房,有的有独立卫生间和开放式厨房。海花岛的房价,现在已回落到每平方米9000--11000元,买下一套四十平方米的工抵房,只需花费几十万元的总价,但这些房子在买房客当中并不受欢迎。“10个客户,就有8个客户相不中。因为大开间的户型客户不喜欢,而且房间也没有天然气。”王欢告诉「市界」。

高层住宅是没法卖,也不好卖。宋清算是海花岛最早一批业主之一,他在2016年以7600元每平方米,买下2号岛上的一套103平方米的三居。这些年,由于工作忙等原因,宋清一年都去不了海花岛一次。他早就想将房子给卖掉。2021年没拿到房产证之前,宋清也想过将其作为“二手协议房”卖掉。所谓二手协议房,即业主和买房客自行签订一个合同:得到房产证后可以过户。

由于这种交易存在着极大的风险,几乎没有多少人愿意买单。2021年拿到房产证之后,宋清也想卖掉房子。但按照有关规定,在拿到房产证后,要符合满五唯一的条件,这套房子才能够出售。

宋清想过将房子租出去。然而,这座岛上20平方米、30平方米、40平方米的酒店式公寓遍地都是。宋清的这套100多平方米的高层住宅,市场上的目标人群实在少得可怜。退一万步而言,即便能够出租出去,房子的租金也并不高,并且,“几乎没有人想长租,都是短租。”宋清告诉「市界」。

将房子交给民宿打理这条路也行不通。这些年,受国内大环境的影响,民宿老板们的生意也不好做。这是有迹可循的:有别墅业主将房子托管给民宿,民宿老板生意一落千丈后,别墅也荒废了,院内杂草丛生,无人理会。

民宿业竞争也颇为激烈。据《国际金融报》报道,海花岛上约有几百家民宿,由于均为分散式的小规模运营,行业尚未建立起统一的秩序与规范。为了抢占市场,一些民宿会打价格战。这种情况下,房子更就租不上价了。

民宿老板们之所以打价格战,自然是抢人了。来海花岛的人,并非络绎不绝。海花岛的人气,跟海南大多数景点没什么不同,都具有季节性这个特征,“4-9月海花岛没啥人,7、8月放暑假时人稍微多一些,10月到3月人倒是多一些。”一名在海花岛住了四年的业主告诉「市界」。这也使得海花岛上大部分的房子,在一年之中至少有六个月是空置的。“即便人多的时候,整个海花岛的入住率也不到10%。”

就这样,自2018年精装修交房后,宋清将房子拿在手上,一拿就是五年多。直到不久前,宋清才以2500元每月短租了出去。

五年时间里,在房地产市场持续调整等大环境中,宋清眼睁睁看着海花岛的房价,从2019年的2.5万元高位,跌到了现在的9000元到1.1万元每平方米。宋清预感到,海花岛的房价,下跌的态势,仍没有停止。盛极而衰的落差感,犹如坐过山车。

02

“曾是恒大最赚钱的项目”

恒大海花岛这个超级旅游综合体项目,从诞生开始就被赋予非同寻常的意义:它不仅是许家印文旅梦最开始的地方,更是海南提振西部旅游的重要项目之一。

然而,跟国内很多文旅地产一样,恒大先做的事就是卖房子。

花了两年时间填海1.2万亩后,恒大海花岛在2015年年底进行了首期预售。

王欢对当年楼盘销售空前火爆的场景记忆犹新。“先开的是三号岛,均价是5000多元每平方米。还没有开始动工之前,房子就已经卖了一大半。”王欢告诉「市界」。据说,当时的恒大海花岛项目,打破了三项世界纪录:开盘销售金额122.05亿、销售面积136万平方米、认筹到访人数10万。

恒大海花岛的热销,是有几重原因促成。

一是海南当地独有的自然地理环境;

二是当时海南买房不限购;

三是恒大的超强的推广力度。

除了铺天盖地的广告,比如“3.2秒卖出一套房”的营销口号、到各大中城市开设展厅外,恒大还启动全国联销模式,“即全国所有的恒大销售,都在卖海花岛项目。只要有人交定金,恒大就会包车、包机,将人拉到海南去看房。”恒大前员工徐枫告诉「市界」。

买海花岛房子的人当中,也包括恒大地区公司的员工,比如项目总经理、部门经理等等,他们几乎都会报名认筹。与此同时,恒大还在各个合作单位大力推荐,“大点的单位不配合的,几乎当月都拿不到进度款。”一名知情人士透露。

在针对海花岛的销售宣传上,恒大声称推出托管经营,这也吸引了不少人入局。

根据恒大公布的信息,免费签约托管其房屋的合同后,业主可以获得的收益和服务包括:每月得到实际房屋租赁收益的50%;房屋的日常维护、清洁保养、设施维修及更新;每年免费15-30天入住海花岛的度假权益,以及7-15天运营商在其他地区分时度假酒店的入住权益。

就这样,恒大海花岛项目不仅连续多年热销,更成为恒大集团的超级现金牛。

“海花岛是恒大有公司以来最赚钱的项目。”徐枫告诉「市界」,它的投入并没有想象中的多。与直接拍住宅用地相比,填海围陆的成本并不高,“这块地也是先填后摘,属于定向出售,底价是非常低的。”徐枫说。不仅如此,恒大还有更多低成本的操作。

跟其他房企一样,恒大在拿到土地开发权以后,通常会向银行做贷款,用土地做抵押。这样一来,海花岛首期的开发资金就到位了。海花岛项目认筹数以4万组来计算,如果认筹金为1万元,恒大就有4亿元在口袋里了。“4亿元到位之后,客户登岛的费用就解决了。如果你不买,认筹金退回时间超过几个月,这几个月,恒大可以拿着这些钱继续做投资。”上述知情人士说。

恒大海花岛项目开卖,客户签订合同后,就缴纳首付款了。首付款一到账,恒大就又有资金继续投入开发了,这样循环往复下去,项目就正常运营了。

曾在海花岛工作的张建也认为,恒大在海花岛上投入的金钱,并没有外界想象的那么多。张建所在公司曾是恒大海花岛供应商,他在海花岛上呆了七年,亲眼看着这里从一片滩涂,变成了后来高楼林立的模样。

“恒大海花岛上的项目都是靠供应商垫资,恒大后来给的商票,现在也成了废纸一张。当时没有不垫钱的,不垫钱就没办法跟恒大合作了。”张建告诉「市界」。

投资少并不意味着恒大就没有投入,“大几百亿的投资倒是有的。”恒大2022年的公告中称,截至当年1月,海花岛累计投入约810亿元。而根据此前的公开信息来看,恒大海花岛一直声称的预计总投入1600亿元。

“海花岛1号上的配套设施,恒大是花了一些钱的。”张建坦言。

03

“年轻人哭,中老年人笑”

恒大海花岛是一个典型的旅游地产项目。

旅游地产项目,配套不可谓不重要。恒大海花岛,最开始宣传时,主打的就是配套。“吃住行游购娱会康文”一体的1号岛上,囊括了恒大海花岛的所有配套设施。比如酒店、会展中心、水上乐园、购物中心等28种业态。而2号岛、3号岛上,除了住宅、公寓、别墅等房子外,还有一些临街商业,比如菜市场、海鲜加工厂、餐馆等等。

也就是在这样的格局中,恒大海花岛于2021年元旦投入试运营。

声势浩大的宣传声中,这一年4月,综艺节目《创造营2021》在海花岛完成录制。

2021年6月,海花岛国际会议会展中心,还举办了2021年中国会奖产业峰会。

那两年,海花岛获得了不少奖项,比如克尔瑞文旅测评中心颁布的“2020最佳文旅项目”等。到了这一年年底,海花岛28大业态全部开放。彼时,恒大海花岛看起来一片繁荣。

但实际上,那时候的恒大集团,已经爆雷有几个月了。恒大已无心应对海花岛的相关事宜,比如日常运营,以及继续完成未完工的项目。

海花岛的主体运营和开发公司是恒大海花岛公司,作为恒大集团内部规模较大的项目公司,它同样采用高负债高周转模式进行开发。

恒大海花岛公司开发资金,除了恒大内部的一些自有资金外,更多是大量依靠银行贷款获得。这些年,随着银行贷款来源的减少,再加上恒大集团的爆雷,恒大海花岛公司的工作,也就难以为继了。

时至今日,2号岛、3号岛上分期开发的一些地块并没有完工。“如果预售资金没有被转走,恒大海花岛剩下的房子,是可以盖起来的。”张建表示,2号岛、3号岛上的项目,已经停工大半年了。

后面的工程,等政府接手。“针对恒大海花岛上的楼盘,接下来就是将未完工的项目建完,没有建的项目就不再建了。已经卖掉的就卖掉了,不再卖新的房子了。”不仅如此,「市界」还了解到,恒大海花岛1号岛上的各种业态,已经被恒大分包出去了。基本每个业态的运营商都不一样。

作为旅游综合体项目,自2021年年底投入运营至今,恒大海花岛已经走过了两个年头。

在市场和用户的不断检验中,恒大海花岛的口碑,也出现两极分化的态势。

从种种迹象来看,来恒大海花岛的人中,大部分都是中老年人,有的还来过好几次。在王欢看来,这是情理之中的事。毕竟,恒大海花岛最开始高举的就是“康养”的口号。“中老年人们往往是看中了海南的气候,他们通常短则住上半个月,有些从东北过来的甚至会住上半年,第二年四五月份才会返程。”

吸引中老年人前去的,还是那些符合他们审美的各种建筑。比如欧堡酒店里有“凡尔赛宫”的旋转楼梯、各种风格建筑的异国风情街、金碧辉煌城堡下的灯光秀等。可以说,海花岛融合了各种奇观。“毕竟是许老板亲自参与设计的,跟恒大歌舞团一样,都带有他那个年代的风格。”徐枫告诉「市界」。

有去过的媒体人士,如此形容看到欧堡酒店的感觉:并不因为巍巍耸立散发着贵气而觉得压迫,反而在现场很容易感受到一种欢乐的气氛。“总之,越接近退休年龄越懂。”但矛盾、冲突,也在海花岛上上演。

95后姑娘思雅在海花岛旺季的开始,也就是10月底去了一趟海南。尽管几百元最多一千多元,思雅就能租了个三四十平方米的公寓看海,但一番体验下来,思雅的内心一片苦涩。在她看来,这里风景也很好看,拍照也特别出彩,但大多数建筑看起来很土,并没有年轻人中意的点。岛上交通也并不方便。“近点的骑个共享电动车还行,远点的地方去不了,除非是自驾。公交车每一趟都是爆满。”

最令思雅难受的还有,岛上拿快递,排队起码要半个小时。以至于在海南的最后几天,思雅天天呆在屋子里。在她看来,海花岛没什么好玩的地方,更没有什么外卖,吃的也不符合口味,“可能因为老年人比较多,早餐买了几家的各种饼,都清淡的像没有味道,豆浆也都是水味。海花岛只适合短住,不适合长住。”思雅向「市界」抱怨道。

04

“恒大海花岛本就不易做”

恒大海花岛是张建深度参与的项目,他太熟悉这块土地了。张建最喜欢一号岛和二号岛之间,靠近一号岛的地方。那里风景绝好,适合慢慢转悠。即便如此,张建还是跟思雅一样的看法,“短住还可以,但不宜久居。”

结合当下的形势,宋清也对海花岛的前景,也持谨慎态度。除了岛内的交通不大方便外,省外到海花岛的路程也并不顺畅。以宋清从深圳到海花岛的活动轨迹来看:他先坐一个小时飞机到海口,再从海口坐40分钟高铁到儋州市白马井高铁站。在白马井高铁站打车15分钟后(如果不愿意打车,也可以坐免费班车,但其是固定时间,有时候需要等待),他才能到达二号岛的家。

但如果宋清不坐飞机,去海花岛就得经过海峡,光过海峡就得花费至少四个小时。

“淡季大家都在上班,旺季机票、住宿费用又猛涨,这一通下来,到海花岛的成本不低了。消费降级的大环境下,很多人负担不起。”宋清向「市界」分析道,这也是这两年海花岛人气不及预期的重要原因之一。

除此之外,在宋清看来,恒大海花岛28种业态如何能运营好也是个大问题,这也几乎是摆在所有旅游项目面前的拦路虎。

“作为旅游地产综合体项目,恒大海花岛本来就不容易做,这不仅仅只是卖房子。许老板想的太简单了。”张建颇为感叹。尽管初期的建筑成本已经收回来了,但恒大海花岛如果运行不起来,折旧等成本也将会是一个重担子。比如房间的床垫坏掉了、发霉了;房屋漏水、墙体脱落等等,都需重新置换或者装修。这还不包括园丁等工作人员的工资等成本。

诸如此类的问题,许家印当年恐怕没有预料到。毕竟,计划永远赶不上变化。

从高处看海花岛,所有人都会觉得,这是个充满野心的计划:1200亩的人工岛,预计总投资1600亿元。

恒大海花岛之于许家印,就像碧桂园森林城市之于杨国强。据说,许家印喜欢坐着他的专机,从空中绕着海花岛,欣赏自己慢慢实现的梦想。但如今,海花岛的一切,都因大环境的改变,而充满了变数。

恒大海花岛为何走到今天这一步,得从许家印做这个超级神盘的动机说起。

世人皆将这个动机,归结于许家印尝到了低成本撬动高估值的甜头。那是在2005年,恒大拿下江苏启东的一片滨海区域,那也是一个“围海造地”的项目。海上威尼斯在2012年开盘,首日销售金额高达2500套,金额达20亿元。当恒大在香港上市时,启东这块荒地的估值,已经超过340亿元。

不过,在徐枫看来,许家印有很多不切实际的想法。

恒大的每一项多元化产业,一开始就被许家印寄予厚望。“许老板开会时总在说,恒大的创业是站在巨人的肩膀上,一开始就要对标行业第一,而且要做到行业第一,否则对于恒大的体量,任何行业都不值得做。”徐枫向「市界」回忆道,这个“巨人”,指的是许家印自己。“他看起来更多的是凭借个人好恶,一掷千金如赌徒般投资。”殊不知,任何多元化业务,想要做好并非易事。

好在,为了盘活恒大海花岛,儋州市政府一直在努力。比如引进合作方接手恒大海花岛的业态,比如加快配套设施的规划与建设。

「市界」了解到,今年8月,儋州市批复了当地滨海新区两个学校建设项目建议书。如果建设成功并投入使用,这两所学校将承接海花岛的教育产业。位于儋州市环湾地区的首家三甲医院,将于今年12月底投用。

10月底,海花岛业主还迎来一个值得碰杯的好消息。在儋州市相关部门的推动下,恒大海花岛2号岛、3号岛上,共计2513户业主拿到了房产证。

宋清还发现,海花岛现在也允许一些小商贩摆摊卖菜,“这样生活成本就下降了。”宋清告诉「市界」,这些仅仅是恒大海花岛焕新的冰山一角。“海花岛想要彻底活起来,并非一日之功。要看未来三到五年。”

其他一些改变也在悄然发生中。一直以来,“恒大海花岛”是这个超级填海人工岛向外宣传推广的名号。但不知道从何时起,“恒大”字样逐渐被淡化处理。如今,“海花岛”用得最多的名称,是“中国海南海花岛”。恒大海花岛方面,甚至后来发公告或通知,落款不见“恒大”字样。

许家印的海上盛宴,终是成了一场空。

 

投诉邮箱:tougao@shanxishangren.com
 
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