NO. 1｜代建界的吉赛尔·邦辰
上个月，绿城服务在港交所主板挂牌上市。
作为“绿城系”的第2家上市公司，绿城服务是目前国内规模第二大的物业公司，营业收入排名港股上市物业公司第一。
而它的母公司，同在香港上市的绿城中国，2015年销售额723亿元，排名全国第十。
也就是说，从绿城集团里“孵化”出的绿城服务，在细分行业里的地位，甚至比母公司还要强势。
但是，绿城系未来最厉害的“独角兽企业”，可能还不是绿城服务，而是他们正在全力打造的第3家上市公司——绿城管理。
在“代建”这个领域，绿城管理已做到国内规模第一，迄今已有168个项目。
这数据你知道多恐怖吗? 目前国内排名第二的代建企业，项目一共只有10多个。从第二名到第十名的项目全部加起来，数量还没绿城管理多。
如此统治力，堪称代建界的天神吉赛尔·邦辰。
号称“行走的印钞机”的吉赛尔·邦辰，在里约奥运开幕式上再度惊艳全球。作为世界上最会赚钱的模特，她每走一步的出场费是45万美元。
2015年，邦辰赚了4400万美元，位列超模福布斯榜第一，比第二到第七名的收入总和还多。
邦辰已告别T台，而携“代建4.0”在博鳌论坛全新亮相的绿城管理，刚刚登上自己最大的舞台，或将迎来一轮新的几何级数增长。
NO. 2｜摸着石头过河
7年前宋卫平的一个轻巧转身，不经意间，窥见了整个地产行业的趋势。
中国楼市走到今天，早已变成了一个“鳄鱼池”。到处是央企或险资在那里喊打喊杀，本土小开发商要么抱团取暖，要么黯然淡出舞台。
大家终于明白了，为什么说“地产业究其实是金融业”。
其实，在欧美国家这个趋势早已是行业惯例。投资商与开发商分离，一个专注找钱，一个专注造房。“代建”这项成长性业务，未来在中国地产业占比将十分惊人。
绿城此时推出代建，又有品牌的无敌背书，一下击中了无数游戏参与者的痛点。
不过，毕竟是“摸着石头过河”，这些年绿城代建也试过很多错。
比如合作了一块好地，二话不说就上去造绿城最擅长的二代高层。但可能当地市场不喜欢，做出来就容易卖不掉。
也遇到过不少民企委托方，不放心，盯得紧。资金全控，各种插手，代建团队戴着镣铐跳舞。
所幸，绿城代建也不断在进化。从政府代建1.0版，到商业代建2.0版，再到资本代建3.0版，直到现在推出全新的代建4.0版本，逐渐构建起全产业链平台。
NO. 3｜代建4.0，就是开了家房屋4S店
绿城代建4.0有什么颠覆性的革新?
打个形象的比方，以前的代建就是一个卖汽车的展厅，代建4.0则像是开了一个汽车4S店。把你购买之后的后继服务消费，都给包下了。
汽车需要维修保养，那房子可以有哪些衍生服务?
首先是维修。国内的商品房，到现在顶多交付20多年。但接下去，许多房子会出现各种状况。那么房子谁来修，这笔钱谁来出？
举个例子。干挂石材设计寿命是15年。如果施工不过关，钢构件提早生锈，还撑不到这个时间。
绿城说，只要是他们代建，后期维保可以交由他们牵头供应商来做。钱从楼盘的物业维修基金，和业主愿意拿出的费用里出。
代建4.0版本中还新设了一项品质保障基金。由绿城出大头，供应商出小头，有点像众筹保险。
如果干挂石材在保修期内出了问题，可以从基金里先行垫付处理，再向供应商追偿。
再比如，绿城一直倡导的园区生活服务体系，也可以作为一个菜单，从一开始就植入营造的园区中。
“房子品质好，加上后期维护好，能够让住户住得更久、更舒服，二手房也才会更保值。”绿城管理集团总经理李军说。
NO. 4｜像米其林餐厅一样评分
以往客户买了绿城代建的房子，内心不免有疑问：品质是一样的吗? 住了几年后出了问题，绿城还管不管?
毕竟，“绿城”意味了一揽子的服务和生活方式，绝不仅仅是房子。
代建4.0的应对之策是，模仿米其林餐厅的评分体系，引入一套绿星认证标准。星级分三档，分别是三星、四星和五星。
购房者只要看星级，就代建住宅的品质服务级别，就能一目了然。
因为有整套明晰的标准，对工期、成本和品质进行约定，委托方一旦选定星级，就只管出钱或出地，在过程中听取汇报即可。
绿星认证标准一共分为四大模块。分别是建设标准、运营保障、供应商选择和服务提供。每块下面有诸多细化项，其中又分必选项和可选项。
三星、四星和五星，分别对应低中高档的不同标准，和不同数量的完成项。
整个模式类似于星级酒店。合作之初，委托方先选定星级。等到楼盘交付时，再进行星级认证。五年之后，还会加以复评。
这套体系的宗旨是“按需定制，利益共享”。
如果委托方是民企，想快速回笼现金。那就造一批快消品房子，定价也尽量定低一些。如果委托方是国企，想要高利润率，那就造一批顶配豪宅，把溢价拉起来。
总之，你最想要什么，绿城管理的产品库中都“总有一款适合你”。
NO. 5｜计划2018年挂牌上市
绿城代建4.0的目标很明确：通过品牌和管理输出，实现委托方和代建方的利益最大化。
一般来说，绿城管理只代建有利润的成熟产品。
比如，去年桃李春风的中式小Villa横空出世，很多委托方找上门来想要复制，但大多被拒绝。因为桃李春风太特殊了，对地块要求很高。
他们还为自己定下几条接项目的“铁律”。
首先是区域，着重一二线城市。再是委托方，以大型企业和金融企业为主。最后是产品，主打绿城最擅长的低密度楼盘，以及城市中心的快销盘。
绿城2015年报显示，绿城管理的代建管理收入为3.36亿元，净利润1.05亿元。净利润率高达31.25%！
可以说，绿城管理已是“绿城系”中最赚钱的业务。随着消费频次更高的代建4.0全面推广，绿城管理的净利润还有望大幅提升。
卖一辆好车，也许只赚2万。但靠后期的维修保养，可能赚的就是20万。房子亦然。
作为绿城集团最具想象空间的业务，绿城管理已启动上市筹备计划，有望在2018年挂牌上市，成为“绿城系”第3家上市公司。
无论是代建界的米其林、4S店或邦辰，它都将改变中国地产业的图景。
