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踏准周期逆势而上,中海给出了标准答案

   发布时间:2024-07-03 15:58     来源:中国房地产报    浏览:236    
核心提示:楼市仍处于深度调整中。国家统计局数据显示,2024年前5个月,全国房地产开发投资40632亿元,同比下降10.1%;新建商品房销售额356
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楼市仍处于深度调整中。

国家统计局数据显示,2024年前5个月,全国房地产开发投资40632亿元,同比下降10.1%;新建商品房销售额35665亿元,同比下降27.9%。另据中指院数据,房地产行业债券融资总额也下滑至2305.2亿元,同比下降25.7%。

房地产投资、销售、融资各项指标,以两位数的降速继续下滑,传递出购房人、房企对楼市未来缺乏信心的信号。国家统计局新闻发言人刘爱华表示,近期有关部门和地区进一步优化房地产政策,出现了一些积极变化,但目前整体房地产市场依然在调整过程中。

不过中海凭借较强的投资、成本运营、以及产品打造及营销能力,企业表现始终优于同业,逆市而上。2024年上半年,中指研究院榜单显示,中海权益销售额1394亿元,位居行业第一。

截至2023年末,中海继续保持“三条红线”绿档且各项指标保持优秀:资产负债率57.5%,净借贷比率为38.7%,持有现金1056.3亿元;期内加权平均融资成本3.55%,融资成本继续保持行业最低区间。

稳健的发展步调和优异的财务表现,让中海在复杂市场环境下更具底气,也让资本市场对中海持续释放积极信号。近期,标普将中海长期发行人信用评级从“BBB+”展望稳定上调至“A-”展望稳定,中海成为目前唯一获得标普“A-”评级的内房上市公司。

上调评级,体现了国际评级机构对中海资金管道畅通、业务基本面稳健,以及行业下行期持续投资能力等充分肯定。行业深度调整期,中海如何逆周期而上,走出高质量增长的业绩曲线?

土地投资“逆向战”

在中海发展路径中,历来追求稳健与确定性,以丰富且优质的土地储备,持续保持利润增长和业绩领先 。

自2017年以来,中海一改其此前土储风格,在土地市场开始保持强势地位。公开资料显示,从2018年~2023年,中海权益拿地金额分别为1100.97亿元、1133.6亿元、1318.4亿元、1610.2亿元、1208.7亿元、1226.6亿元,从6年年报数据可见,中海年均土地投资规模上千亿元,在土地投资策略上,中海也表现出精准预判和理性投资节奏,呈现出逆周期拿地的特点。

2021年首批集中供地时,房企竞争激烈,溢价率持续走高。激烈市场竞争中,中海坚守投资刻度并未摘地。进入下半年,市场环境变化下房企资金链紧张,拿地热情骤降,中海一改首轮保守态度,开始在北京、深圳、杭州等核心城市凶猛拿地,大举斥资700亿元,斩获全国34宗宅地。

城市布局上,中海同样有其鲜明投资倾向:高度聚焦一二线核心城市,坚持“主流城市、主流地段、主流产品”。2023年新增土地货值中,北上广深四个一线城市占比约60%。一线城市具有韧性的房地产市场保证了中海稳定增长的销售业绩和回款,使得中海在投资方面也具有一定的稳定性和连贯性。

2023年业绩会上,管理层透露中海去年新增土地储备764万平方米,平均毛利率22%,符合内部投资刻度和净利润率水平。从新增土储转化开盘的项目看,无论从回报率、流速还是利润率,均达到比较理想的状态,项目平均利润率达到16%左右。

北京历来是中海重仓之地,从近些年中海北京拿地策略来看,其教科书般的时机选择、精准的区域判断,以及错峰拿地的智慧,已经成为其无法复制的竞争力。去年上半年,北京土地市场火热,摇号项目层出不穷,中海收紧投资。而在去年四季度中海趁着市场低点开始发力,斥资220亿元连续获取5宗宅地。

投拓方面,中海北京一方面深耕已经建立起优势的板块,如海淀永丰和翠湖、丰台大红门和丰科园等,采取持续加仓的策略;另一方面积极开拓高价值潜力板块,丰台河西、南苑、昌平南,征战新的根据地,让土地布局合理分散,多点开花。

打出“强大于市”顺风局

逆市环境下,中海在土地端逆向投资,竞争压力小且拿地价格理想,利润空间可保品质投入。而在销售端,中海也在经受复杂市场情况下的经营考验。

北京市统计局数据显示,2024年1~5月北京新房销售面积373.8万平方米,同比下降13.5%。自年初北京新房销售面积增速达到顶峰11.4%,此后数月增速出现“3连降”。价格端也在盘整,5月北京新房、二手房同比、环比均同步下调。

购房者入市节奏放缓,越发理性的购买逻辑下,北京房地产市场在供求关系剧变中凉意尽显:“价格战”暗涌,以价换量充斥其间。二手房价格踩踏,也引发了新房市场的连锁反应。

为刺激需求端消解观望情绪,6月末北京也跟进了楼市新政,降低首付比例、降低贷款利率、支持多孩家庭购房和以旧换新,补齐了一线城市最后一块短板。不过政策倾斜并未消弭市场信心不足问题,从上半年北京房地产投资、销售及房价变动情况来看,北京楼市仍在盘整修复中。

浓厚观望情绪下的销售疲软,以及较高的获地成本,叠加行业下行与项目结算周期影响,考验着北京一众房企业绩表现。不少开发商也通过价格下探,付款周期放宽等方式争取客户,公司内部的业绩认定比例放宽至10%,并且通过快速结佣、前置结佣等方式刺激分销。

不过中海北京仍然逆势向上,凭借优秀的投拓、产品设计、项目定位及营销能力,打出“强大于势”的顺风局。克而瑞数据统计,连续5年中海获得北京市场权益销售榜第一,2023年住宅权益销售规模超过400亿元,创北京市场TOP1房企业绩新高,也成为中海各城市销售额的最高值。

2023年,中海在北京总共获取6宗宅地,斥资约255亿元,在北京房企中位居榜首。2024年,中海北京再次展现出逆市爆发的强大势能。

3月末,中海北京5个项目于同一个周末齐开,在沉寂市场行情下多盘联动冲刺百亿元。如今北京中海已经显现出充分的规模优势和领先潜力,17个在售项目在各个板块稳居区域热销榜单。

为何中海北京能够逆市热销?央企身份带来的优势固然是不可忽视的一方面;但另一方面,基于央企优势,拥抱变化,敢于顺应市场潮流创新,这才是中海成功的核心方法论:整体思维,系统创新。

从产品体系来看,中海北京对每一个项目都有精准而科学的研究,从而对客户的需求,有了清晰把握,提出“藏峰、拾光、悦燃”三大产品系。从这个角度来看,便能发现一个核心能力,这个能力决定了中海北京能够在户型、营销、设计等方面,持续的实际创新,并拥有一套体系和机制。这种能力,靠的是对市场有足够的敏感,能够第一时间感知到市场的温度、客户的诉求以及对手的能量,这一点不是所有房企都能够做到的。

中海北京就抓住了近年来汹涌的改善需求,逐步占领市场主流。以800万元以上总价产品为例,中海2023年在北京的市占率为17%,也就是每7套改善产品中就有1套由中海销售。

不同于刚需,豪改产品建筑规划、设计、选材等各方面品质要求更高,极其考验开发商的资金和产品实力,而这也为资金实力雄厚的“工科生”中海带来机会。

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中海永定玖里效果图

2019年拾光系望京府首先推出了四面宽神户型,2022年湖光玖里以真阳台和客厅落地窗,再次超前两年领先市场。今年入市的中海永定玖里进一步迭新,1.1低容积率下打造4层洋房、叠拼,奇偶错落的阳台搭配大面积玻璃幕墙,每一处细节都是中海北京产品力的印证。

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中海丰和叁號院效果图

第一座藏峰系中海甲叁號院大胆尝试打造了北京首个玻璃幕墙+铝板的外立面住宅,惊艳北京豪宅市场。今年3月入市的中海丰和叁號院,在甲叁基础上再次升级。溯源“圆明九景”,社区内部打造超千平湖景、大湖游园的盛景园林,同时外立面融入故宫元素,纵横凌厉的线条,搭配大横窗和转角阳台的穿插,让藏峰美学更上新台阶。

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中海中旅西山观复效果图

近日开盘的西山观复全面迭新,以全新产品系“观复”匹配海淀翠湖,独一无二的产业发展与生态资源下,西山观复采用高奢材质,石材一体板、铝板一体板、装饰玻璃、金属线条,高奢精配主力纯四房改善户型,中海北京在海淀翠湖的全新“观复”,是自我审视、革新的全新塑造。

今年以来,中海北京接连开放实景展示区,让中海的准业主看到实景,提前感受中海的交付力和兑现力。丰和叁號院去年10月31日拿地,今年3月底开放大湖游园示范区,永定玖里的实景园林及会所也随后实景展示,体现了中海北京的设计、工程、营销多部门的运营协同效率和能力。

今年3月的业绩发布会上,中海管理层明确表示下半场竞争中,无论从设计、产品打造、科技应用等方面,中海都储备了很强的能力,将不断提升产品力,打造消费者青睐的产品。

“逆周期拿地,顺周期卖房”,北京中海对节奏周期的精准把握,对高端客户群体深度的理解力、产品锻造力,决定了其缔造传奇作品的能力,能够在房地产历史中留下印记。

多次穿越行业周期,中海在大环境充满变数情况下安守底线,并逆势而上走出新行情,已经成为不确定市场中确定的力量,是表现最稳健的企业之一。未来,中海将继续抓住危机中的机遇,提升市场份额,保持行业领先地位。

 

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