推广 热搜: 郝金玉  石勇  侯计香  张文泉  振兴小镇  戎子酒庄  吴沪先  ___  冯南垣  河南省晋商会 

创新纾困模式,这家AMC试水保交楼新路径

   发布时间:2024-04-01 15:51     浏览:171    
核心提示:保交楼,事关民生福祉和房地产市场稳定大局,近两年来已经成为房地产领域核心关键词。2022年2月,住房城乡高质量发展发布会上,
中国晋商俱乐部致力于建设服务创新型商业化晋商生态 | 主办全球晋商年度峰会“晋商年会”与“晋商国际论坛”
晋商年会  全球晋商年度峰会

保交楼,事关民生福祉和房地产市场稳定大局,近两年来已经成为房地产领域核心关键词。

2022年2月,住房城乡高质量发展发布会上,住建部定调2022年楼市,并将“保交楼、保民生、保稳定”列为首要目标。两年来,在各级政府、金融机构和房企努力协作下,保交楼工作取得突破性进展。2023年末,350万套保交楼项目已实现交付超300万套,交付率超过86%。

不过,保交楼仍处于攻坚时刻。当前市场信心仍处于修复状态,大多数房企尤其是出险企业若销售难以升温,在较大债务和现金流压力下,交付层面面临的资金缺口仍然不可忽视。

AMC加速驰援保交楼

保交楼初期,房企作为交付责任主体投入极高的责任度,尤其是头部房企成为交付最主要力量。

来自亿翰智库的数据统计,2023年有6家房企的交付套数均超过20万套,占TOP50房企整体交付量的38.25%,其中碧桂园交付60万套、万科地产31.8万套、融创中国31万套、保利发展29.1万套、绿地集团27.8万套、中海地产20万套。

不过伴随市场环境恶化,百强房企相继出现资金困难,单纯依靠房企自救保交楼难以为继。为进一步弛援保交楼缓解交付压力,中央及地方政府相继出台利好政策,比如新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、建立城市房地产融资协调机制……一系列围绕保交楼的工作安排在近两年加速推进。

政策组合拳之下,保交楼工作取得丰硕成果,但支持政策相对严苛的入围条件,让困难项目难以挤进期望的“白名单”。尤其是对存在巨大资金豁口,甚至资不抵债的停工项目而言,项目大多存在信用风险,正常渠道的外部融资难以实现,如何攻克这样的“硬骨头”实现保交楼?对于此类资产盘活,资产管理公司(AMC)正在成为纾困攻坚的一股重要力量。

国内有5家全国性AMC,包括1999年成立的四大AMC,分别为中国华融、中国长城、中国东方、中国信达,以及2020年成立的中国银河。近期改制后,中国信达、中国东方和中国长城三家AMC将划至中投公司,加上中国银河,全国性AMC中的四家都统归中投公司,而中国华融则划入中信集团,并于近期更名为中国中信金融资产。

从纾困动作来看,AMC化解出险项目主要有三种形式,即“AMC接管+增量资金投入+代建”协作模式;AMC通过“债权+股权”工具箱,直接或联合其他银团提供增量资金,继续由房企操盘;AMC+地方国资合作成立地产纾困基金或平台。

但从实际落地来看,各家AMC又各具特色。以中信金融为例,该公司针对重点出险房企项目,主要通过“债权+股权”“股权转让+实施重组”“信托隔离+代建盘活”等方式化险,以重点项目为突破口,已使93%以上的项目实现了风险隔离。

中国信达则提出了通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式,这种模式优势在于中国信达在不良资产、债务处置方面有独特的优势,同时可以为信达地产提供有力的资金、资源支持;而信达地产在借助母公司资源外,还可发挥自身专业性从公开市场获取项目,这种可复制的协同业务模式,在当前大环境下为信达体系带来差异化优势。

AMC纾困虽有公司层面合作,但实际落地更聚焦于项目层面,当前AMC+代建已成为项目端主流纾困模式。这一模式主要通过“出资+开发”模式运作,由AMC负责不良资产处置与重组,代建企业负责再开发与运营。在代建企业选择上,可选择头部代建房企,也可选择AMC旗下地产平台,不过从实际运作来看,选择自有平台代建更利于项目管理协作。

创新联合纾困模式

尽管市场对于AMC推动房地产纾困有着很强的预期,但从目前来看,AMC的推进节奏慢于市场预期,涉及的城市和项目相对有限。进展较慢的原因除了AMC自身的业务情况,也与房地产困境较大,资产风险偏大有关。

从当前市场来看,出险企业、项目数量较多,分布较广,AMC的资金量有限,同时也有风险控制和盈利的要求,因此对纾困对象也有较高要求。曾有相关企业高层透露,纾困项目选择有多条硬性条件,比如项目债权债务要清晰,项目剩余可售货值可以覆盖竣工需求,同时纾困项目还须解决好经济纠纷,逾期交付的项目还须与以前的购房业主签谅解备忘录。

严苛标准之下,存在巨大资金豁口的困难项目往往很难得到纾困机会。为应对当前困难项目保交楼,中国信达与旗下信达地产着力创新纾困模式,并取得一定进展。

据了解,信达地产郑州区域的纾困项目之一未来公元,是一个有着12亿元资金缺口的困难项目。信达地产接手时,项目仅剩5亿元左右货值,而项目建设却需要17亿元资金。

为应对项目资金缺口,信达地产并未采用常规的资金纾困方式,而是引入新项目,通过多项目资源共享协同纾困的方式,实现多项目共同“破局、修复、造血”,直至项目顺利交付。

当前信达地产郑州操盘项目中,天樾九章和未来公元为信达地产2022年8月自康桥集团接手项目。而时代国著是信达地产2021年花费6.2亿元法拍而来,接手前为泰禾东府大院,已经停工两年多时间。信达郑州这种资产盘活组合模式,通过法拍方式隔绝不良资产的法律风险,剥离项目债务债权问题,并与协同纾困模式再组合,为地产风险化解提供了又一思路。

3月28日,未来公元二号院开始率先完成交付,这是信达地产在郑州化风险、保交楼项目中首个交付项目。时代国著、天樾九章也随之进入交付倒计时。信达地产华中区域相关负责人表示,对信达地产而言,未来公元如期交付只是基本要求,其更大的意义在于新模式的跑通和验证。

微信截图_20240401155327

信达未来公元二号院交付实景图

这种项目资源共享协同纾困模式,需要运作方具备极强的资金调度、管理与协作能力,既需要对问题项目风险脱钩,又要在保证其它纾困项目安全续建的同时,缓解短期内迫切的资金和建设压力。同时多项目运作,还需要运作方打通各部各环节,协同各方形成合力,并将现有资源迅速转化产生现金流,形式开发环节与资本资金环节贯通流动、不同项目共同协作的一盘大棋,这样才能同时激活多项目,顺利实现保交楼。

有分析人士认为,信达地产能创新运用此类模式并取得关键突破,一方面在于背靠中国信达的先天优势。背靠中央级金融企业,畅通的融资渠道和较低的融资成本,为信达地产带来其他房企难以比拟的发展优势。另一方面在于信达地产的资源整合与专业运作,通过投资代建、协同拓展、联合建设、项目监管等多种方式,推动纾困项目复工交付。

狂风骤雨般推进的保交楼行动,正在步入攻坚时刻,如何让停工时间更长、债务关系更复杂的项目盘活,才是这场保交楼行动真正的深水区。对专业资产管理公司而言,纯资金纾困时代已经过去,不断创新的针对性纾困模式,将为难融资的项目提供更多可能。

 

投诉邮箱:tougao@shanxishangren.com
 
更多>同类晋商资讯

鹏飞集团·郑鹏【中国晋商俱乐部名誉主席】 振东制药·李安平【中国晋商俱乐部荣誉理事长】 潞宝集团·韩长安【中国晋商俱乐部常务理事长】 聚义实业·王殿辉【中国晋商俱乐部常务理事长】 振兴小镇·牛扎根【中国晋商俱乐部常务理事长】 融德创世·郝金玉【中国晋商俱乐部常务理事长】
理事会企业动态
最新活动动态
优秀晋商资讯
推荐图文
推荐晋商资讯
点击排行
网站首页  |  京ICP备13017153号 |  网站地图  |  联系方式