保交楼，事关民生福祉和房地产市场稳定大局，近两年来已经成为房地产领域核心关键词。
2022年2月，住房城乡高质量发展发布会上，住建部定调2022年楼市，并将“保交楼、保民生、保稳定”列为首要目标。两年来，在各级政府、金融机构和房企努力协作下，保交楼工作取得突破性进展。2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。
不过，保交楼仍处于攻坚时刻。当前市场信心仍处于修复状态，大多数房企尤其是出险企业若销售难以升温，在较大债务和现金流压力下，交付层面面临的资金缺口仍然不可忽视。
AMC加速驰援保交楼
保交楼初期，房企作为交付责任主体投入极高的责任度，尤其是头部房企成为交付最主要力量。
来自亿翰智库的数据统计，2023年有6家房企的交付套数均超过20万套，占TOP50房企整体交付量的38.25%，其中碧桂园交付60万套、万科地产31.8万套、融创中国31万套、保利发展29.1万套、绿地集团27.8万套、中海地产20万套。
不过伴随市场环境恶化，百强房企相继出现资金困难，单纯依靠房企自救保交楼难以为继。为进一步弛援保交楼缓解交付压力，中央及地方政府相继出台利好政策，比如新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、建立城市房地产融资协调机制……一系列围绕保交楼的工作安排在近两年加速推进。
政策组合拳之下，保交楼工作取得丰硕成果，但支持政策相对严苛的入围条件，让困难项目难以挤进期望的“白名单”。尤其是对存在巨大资金豁口，甚至资不抵债的停工项目而言，项目大多存在信用风险，正常渠道的外部融资难以实现，如何攻克这样的“硬骨头”实现保交楼？对于此类资产盘活，资产管理公司（AMC）正在成为纾困攻坚的一股重要力量。
国内有5家全国性AMC，包括1999年成立的四大AMC，分别为中国华融、中国长城、中国东方、中国信达，以及2020年成立的中国银河。近期改制后，中国信达、中国东方和中国长城三家AMC将划至中投公司，加上中国银河，全国性AMC中的四家都统归中投公司，而中国华融则划入中信集团，并于近期更名为中国中信金融资产。
从纾困动作来看，AMC化解出险项目主要有三种形式，即“AMC接管+增量资金投入+代建”协作模式；AMC通过“债权+股权”工具箱，直接或联合其他银团提供增量资金，继续由房企操盘；AMC+地方国资合作成立地产纾困基金或平台。
但从实际落地来看，各家AMC又各具特色。以中信金融为例，该公司针对重点出险房企项目，主要通过“债权+股权”“股权转让+实施重组”“信托隔离+代建盘活”等方式化险，以重点项目为突破口，已使93%以上的项目实现了风险隔离。
中国信达则提出了通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式，这种模式优势在于中国信达在不良资产、债务处置方面有独特的优势，同时可以为信达地产提供有力的资金、资源支持；而信达地产在借助母公司资源外，还可发挥自身专业性从公开市场获取项目，这种可复制的协同业务模式，在当前大环境下为信达体系带来差异化优势。
AMC纾困虽有公司层面合作，但实际落地更聚焦于项目层面，当前AMC+代建已成为项目端主流纾困模式。这一模式主要通过“出资+开发”模式运作，由AMC负责不良资产处置与重组，代建企业负责再开发与运营。在代建企业选择上，可选择头部代建房企，也可选择AMC旗下地产平台，不过从实际运作来看，选择自有平台代建更利于项目管理协作。
创新联合纾困模式
尽管市场对于AMC推动房地产纾困有着很强的预期，但从目前来看，AMC的推进节奏慢于市场预期，涉及的城市和项目相对有限。进展较慢的原因除了AMC自身的业务情况，也与房地产困境较大，资产风险偏大有关。
从当前市场来看，出险企业、项目数量较多，分布较广，AMC的资金量有限，同时也有风险控制和盈利的要求，因此对纾困对象也有较高要求。曾有相关企业高层透露，纾困项目选择有多条硬性条件，比如项目债权债务要清晰，项目剩余可售货值可以覆盖竣工需求，同时纾困项目还须解决好经济纠纷，逾期交付的项目还须与以前的购房业主签谅解备忘录。
严苛标准之下，存在巨大资金豁口的困难项目往往很难得到纾困机会。为应对当前困难项目保交楼，中国信达与旗下信达地产着力创新纾困模式，并取得一定进展。
据了解，信达地产郑州区域的纾困项目之一未来公元，是一个有着12亿元资金缺口的困难项目。信达地产接手时，项目仅剩5亿元左右货值，而项目建设却需要17亿元资金。
为应对项目资金缺口，信达地产并未采用常规的资金纾困方式，而是引入新项目，通过多项目资源共享协同纾困的方式，实现多项目共同“破局、修复、造血”，直至项目顺利交付。
当前信达地产郑州操盘项目中，天樾九章和未来公元为信达地产2022年8月自康桥集团接手项目。而时代国著是信达地产2021年花费6.2亿元法拍而来，接手前为泰禾东府大院，已经停工两年多时间。信达郑州这种资产盘活组合模式，通过法拍方式隔绝不良资产的法律风险，剥离项目债务债权问题，并与协同纾困模式再组合，为地产风险化解提供了又一思路。
3月28日，未来公元二号院开始率先完成交付，这是信达地产在郑州化风险、保交楼项目中首个交付项目。时代国著、天樾九章也随之进入交付倒计时。信达地产华中区域相关负责人表示，对信达地产而言，未来公元如期交付只是基本要求，其更大的意义在于新模式的跑通和验证。
信达未来公元二号院交付实景图
这种项目资源共享协同纾困模式，需要运作方具备极强的资金调度、管理与协作能力，既需要对问题项目风险脱钩，又要在保证其它纾困项目安全续建的同时，缓解短期内迫切的资金和建设压力。同时多项目运作，还需要运作方打通各部门各环节，协同各方形成合力，并将现有资源迅速转化产生现金流，形式开发环节与资本资金环节贯通流动、不同项目共同协作的一盘大棋，这样才能同时激活多项目，顺利实现保交楼。
有分析人士认为，信达地产能创新运用此类模式并取得关键突破，一方面在于背靠中国信达的先天优势。背靠中央级金融企业，畅通的融资渠道和较低的融资成本，为信达地产带来其他房企难以比拟的发展优势。另一方面在于信达地产的资源整合与专业运作，通过投资代建、协同拓展、联合建设、项目监管等多种方式，推动纾困项目复工交付。
狂风骤雨般推进的保交楼行动，正在步入攻坚时刻，如何让停工时间更长、债务关系更复杂的项目盘活，才是这场保交楼行动真正的深水区。对专业资产管理公司而言，纯资金纾困时代已经过去，不断创新的针对性纾困模式，将为难融资的项目提供更多可能。
