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“中国第一高楼”两度流拍无人接盘,冯仑给出四大建议

   发布时间:2023-11-24 15:21     浏览:764    
核心提示:世茂集团旗下第一高楼项目再度流拍。据京东拍卖平台显示,截至11月16日10时拍卖结束,深圳市世茂新里程事业有限公司(世茂集团旗
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世茂集团旗下“第一高楼”项目再度流拍。

据京东拍卖平台显示,截至11月16日10时拍卖结束,深圳市世茂新里程事业有限公司(世茂集团旗下)名下12宗龙岗地块使用权及地上物,因无人出价再次宣告流拍。此次拍卖共吸引了9715人围观,但无一人报名。

据相关披露,此次拍卖的12宗土地及相关建筑,是世茂深港国际中心相关楼宇,总建筑面积24.4万平方米,地块用途包括商业用地、公共管理与服务设施用地、广场用地和公园绿地国有建设用地,是一个超大体量的综合体项目。这个综合体中还有两个人才公寓项目,未出现在此次拍卖行列。

这已是深圳世茂深港国际中心项目第二次流拍。今年7月该项目首次拍卖价为130.44亿元,在经历首次流拍后,第二次降价26亿元,以104.35亿元起拍价再度进行公开拍卖。相比拍卖页面给出的评估价163.05亿元,相当于打了6.4折,但依旧无人接盘。

据知情人士称,世茂在将该项目摆上货架之前,曾多方寻找买家。但市场下行压力下,大部分企业都面临投资收缩现状,这个综合体项目体量又太大,后期开发还需投入更多资金,一直没能找到买家。

但在御风集团董事长冯仑看来,事情没有这么简单。“最主要原因不是钱的多少,而是接盘了超高建筑之后,该怎么挣钱。”

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“劳伦斯魔咒”

对于深港国际中心项目,世茂曾寄予厚望。

2017年12月,世茂旗下公司以239.43亿元底价,拿到了深圳龙岗大运新城核心区的G01046-0095号地。按照规划,这里将建设一栋668米的超高层建筑,被打造为粤港合作的标志项目、深圳城市新地标。计划总投资规模达到500亿元。

后面又被媒体爆出,这个项目的规划高度被提升至700米。这意味着,若世茂深港国际中心顺利建成,将仅次于迪拜哈利法塔,成为世界第二高楼,并将刷新中国摩天大楼排行榜。

但此后,随着世茂股份债务违约事件的发生,该“第一高楼”项目仅开发了几栋公寓,便处于停工状态。

据悉,深港国际中心项目共分14宗土地,被拍卖的是剩余12宗土地及部分地上建筑物。12宗土地中有6宗进行了房屋建设、土地开发等工程建设活动,其中1宗土地已建工程建筑面积达19.26万平方米,为集中商业及T3办公楼;另有1宗地已建5890平方米营销中心。动工较少的地块则计划建设商业办公、国际学校、幼儿园等。

“摩天大楼立项之时,是经济过热时期;而摩天大楼建成之日,即是经济衰退之时”。1999年,英国经济学家安德鲁·劳伦斯总结出了一个“摩天大楼魔指数”,将经济危机与摩天大楼的建成联系起来。这被经济学界称为“劳伦斯魔咒”。

这并非没有依据。据业内人士称,摩天大厦的建成一般需要5~10年,而在建设尾声或落成交付之时,一般都处于货币紧缩时期,即经济衰退的结果。深港国际中心项目,即见证了中国楼市泡沫从膨胀到被迫挤压的过程。

据公开信息,世茂深港国际中心总货值达629.04亿元,已售货值为84.25亿元,剩余货值544.79亿元。相比百亿元的拍卖价,价格算是合适。但事实上,该项目两度拍卖中,均无人报名。

“这个项目肯定是个好项目,但降价26亿元仍没有人出手。买家应该还是想让这个项目价格再低一些。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为,对于总价在百亿元以上的法拍项目,也许只有国企、央企、金融机构才有这样的资金实力去收并购或者接收。但当下经济环境并不太好,深圳写字楼空置率高达20%以上,即使是位置再好的地段也有空置可能。这个项目中,包含大体量、去化较难的商办写字楼资产,接盘方会相对比较谨慎。

“中国第一高楼”的拍卖困境实则是买卖双方拉锯博弈的结果。现在买方市场处于优势,谁有充足资金,谁的话语权就更大一些。

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解决4大问题才有人接盘

“深港国际中心项目的位置的确不错,世茂原来的设计方案也不错,当初计划总投资规模达到500亿元,目标是打造深圳城市新地标。但现在市场上不大会有人接盘,最主要原因不是钱的多少,而是接盘之后怎么盈利。”冯仑说。

冯仑认为,与国外超高层建筑相比,中国超高建筑的盈利性受到四个关键因素影响。第一,财务成本太高。500亿元总投资中,如果一半资金是融资来的,怎么算账都很难算过来。

第二,规划限制太多。在中国,这种超高层建筑,房产证只能发一个大证。70年产权的住宅不能做,甚至公寓也不能做。只能是按照规定来进行业态布置,规划中涵盖写字楼、酒店、公寓、底商等,这种规划实际上没有办法适应市场,操盘者就很难赚钱。对比国外超高建筑,比如在880米高的迪拜塔项目中,包括永久性产权的散售住宅,塔身盖到中间时就可以售卖了,回收资金周期大大缩短,所以操盘者有挣钱机会。

第三,当下市场竞争很激烈,深圳写字楼空置率较高,酒店也不好赚钱,超高层建筑在业态安排上就比较困难,很难实现一个可预见的收益。

第四,技术问题。国内建设高层建筑的技术仍存在限制,建造周期很长,这幢高楼(深港国际中心项目)至少要5~8年才能建完。在长期建设过程中,资金沉淀的负担非常重,所以不好赚钱。国外现在发明了一种“边施工、边运营”的方法,比如底下盖好的部分先开业,上面继续盖着。中国现在没有采用这种模式,在验收、消防等方面也不支持,没有办法用这种模式。

“这样一来,建筑周期太长,导致经济的合理预期不能达成,高层建筑就没法赚钱,所以没有人进场接盘是正常的。不仅深圳有这种情况,其他城市也一样。”冯仑说。

他的建议是,如果能在规划、财务成本、业态布置和建筑技术上有所放宽、有所创新改进,其实超高建筑也是可以赚钱的,且有很多新的赚钱点。比如,LED技术带来了楼体的广告效应,高速观光电梯带来了楼顶的观光效应等,这些是非常综合的因素,需要有技术、政策、商业上的支持才能赚钱,能赚钱自然就会有人来接盘。

 

投诉邮箱:tougao@shanxishangren.com
 
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