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晋小编一直也有这种感觉 | 吴晓波:只有救楼市才能救内需

   发布时间:2023-05-26 10:38     浏览:1330    
核心提示:我们完全有可能把危机转化为改革的契机,吃旧药,走新路,真正推动中国房地产市场的战略转型。文 / 吴晓波(微信公众号:吴晓波频道)这篇专栏是我与长期研究房地产政策的刘德科调研、讨论的结果,今天发出来,就教于各方。我们的观点是:提振当今十分低迷的国内需求,亟需找到一个大的投资和消费池子,此事宜早不宜迟。环
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 我们完全有可能把危机转化为改革的契机,“吃旧药,走新路”,真正推动中国房地产市场的战略转型。

文 / 吴晓波(微信公众号:吴晓波频道)

这篇专栏是我与长期研究房地产政策的刘德科调研、讨论的结果,今天发出来,就教于各方。

我们的观点是:提振当今十分低迷的国内需求,亟需找到一个大的投资和消费池子,此事宜早不宜迟。环顾天下行业,动一子而活全局者,恐怕非房地产莫属。因此,只有救楼市才能救内需。

作为“天字第一号”行业,房地产的巨型产业链上,悬挂着居民消费和财富、地方政府、银行及数十个相关产业,同时涉及上亿的就业人口。楼市的一蹶不振,是内需低迷的结构性因素之一。

在2022年,房地产行业经历了剧烈的跌荡,销售总额从18万亿下滑到13.3万亿,土地出让收入从8.7万亿降到6.7万亿。在十一月,决策层发出“救市三支箭”,曾在短期内略有提振,但是因种种原因,仍未能克解颓势。今年四月,地产局势急转下行,国家统计局数据显示:全国新建住宅销售面积仅有三月份的52%、销售金额下滑39%。更令人担忧的是,出现了提前还贷、二手房大量挂牌抛售等景象。

这些现象的出现,表明市场的信心已处前所未见的低谷,而纵观1998年以来的地产发展史,本次危机既呈现出购房者的信心缺失,同时也体现为整个民营房企濒临崩陷的边缘,这是史上第一次叠加发生。

因此,在坚持“房住不炒”的原则下,我们提出五项救市建议:

▶▷ 建议一:尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。

2021年10月提出的“展开房地产税试点”,是本次楼市危机的一个标志性事件,在去年3月,有关部门已宣布暂停试点。不过,市场对相关政策仍存巨大的、不确定的心理预期。

因此需坚持“税由法定,立法先行”的原则,尽快对房地产税与产权自动续期的关系作出明确的法律安排,真正实现“有恒产者有恒心”,让市场不对房地产税产生误解而降低购房意愿。

▶▷ 建议二:降低改善型住房的房贷利率。

过往历次市场起伏的经验表明,中国楼市的复苏,取决于改善型住房和一二线核心城市的行情复苏。“满足居民的高品质住房需求”,更是中央一再明确的政策宣示。

而目前的情况是,首套房与改善型住房的房贷利率存在较大的差距。

我们建议在当今的非常时期,银行系统能够降低改善型住房的房贷利率,使之与首套房相同或接近。根据我们与一些银行人士的接触,他们认同优质房产的价值和安全性,大多支持这一政策的执行。

▶▷ 建议三:降低存量房贷利率。

目前商业银行的新房首套利率为3.7%-3.9%,而之前房贷的利率平均数约为5.8%。建议银行系统克服困难,共度时艰,实现两者的均衡。

存量房贷利率的下降,将极大地鼓励信心,并释放出较大的消费势能。在2008年的时候,为了防止经济下行,国内的银行业曾对所有房贷利率做出85折的优惠扶持,起到了很好的稳市效应。事有先例,应可仿效。

▶▷ 建议四:全面取消限价政策。

“限贷、限购、限价”是过去一段时间一直坚持的调控手段。时至今日,不少城市从“既认房又认贷”改为“只认房不认贷”,曲线调整了限贷政策。在限购上,很多城市也相继进行了局部或全部放宽。

“三限政策”中最具杀伤力的是限价,应该进行全面的放开。有人担心,取消限价可能导致房价暴涨,这个担忧在今天似为多余。

据我们的实地调研,目前国内大多数城市的房子已经卖不到政府划定的限价线,限价已失去现实意义。而在一线和新一线城市,仍然存在巨大的一二手房价差。从不久前的上海云锦东方抢购案可见,相关的限价政策已呈现出荒唐的一面。

限价的取消,同时还将改变当前中国房地产开发企业的高周转模式,让整个行业恢复到正常运营的轨道上。

▶▷ 建议五:认真落实“三支箭”和保交楼政策。

去年底的“三支箭”,从贷款、债券和股权三个方面,对民营房企给出了积极纾困的政策安排。但是在实际的执行过程中,地方商业银行出于自身利益和安全性的考量,并没有给予民营房企享受与国有房企同等的待遇。

在保交楼方面,很多地方政府也没有执行的热情,力度仍不到位。在我们看来,保交楼政策的落实,既是为了保障现有购房者的利益,同时也是维护社会稳定的必要手段,更是重建市场信心的重要环节。

在有些人士看来,靠提振楼市来刺激内需,是“吃旧药”,走回头路。但是,我们却认为,在内需低迷、信心缺失的当下,很难在短期内再找出一个十万亿级的市场池子。

从积极的层面来看,我们完全有可能把危机转化为改革的契机,“吃旧药,走新路”,真正推动中国房地产市场的战略转型。

——在政策导向上,真正实现“商品房归市场,保障房归政府”,建构一个健康、可持续的房地产市场。

——在产业创新上,大力推进保障性租赁住房的建设,从“居者有其屋”到“住有所居”,探索全新的中国式住房模式。

在过去的几个月里,各大部委都在积极救市,推出了很多有力的利好政策,财税部门暂停了房地产税的试点,提出“换房退个税”,金融部门调整了针对房企的“三道红线”,国土部门尝试性地改变了集中供地政策。我们的五条建议,希望在具体的细节上更进一步,彻底复苏市场和信心。

 

投诉邮箱:tougao@shanxishangren.com
 
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