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作为地产“隐形地主”的合生创展,也要不行了?

   发布时间:2023-05-23 20:09     浏览:1449    
核心提示:地产界的隐形地主合生创展,也终于站在了钢丝上。前不久,有媒体曝出,合生有约1亿美金的私募债获得持有人批准,将展期一年兑付。消息一出,震惊四座,作为民营房企里为数不多的优等生,竟然藏着财报里没有披露的私募债。并且,这些私募债居然没按时还上,还要延期!要知道,按照过往的经验,一旦房企出现了信托或者债券延
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地产界的“隐形地主”合生创展,也终于站在了钢丝上。

前不久,有媒体曝出,合生有约1亿美金的私募债获得持有人批准,将展期一年兑付。

消息一出,震惊四座,作为民营房企里为数不多的优等生,竟然藏着财报里没有披露的私募债。

并且,这些私募债居然没按时还上,还要延期!

要知道,按照过往的经验,一旦房企出现了信托或者债券延期的迹象,就相当于站在出险的边边上了。

屋漏偏逢连夜雨,除了私募债以外,媒体报道合生后续竟然还有一笔近7亿元的境外银团将于6月份到期。

这就让人很费解了。

在大伙的印象中,合生过得一直还算滋润。

以旧改和囤地起家,2004年成为首家销售额突破百亿元的开发商,直到2021年行业开始风声鹤唳,合生手中的资金还十分充裕——

充裕到愿意为了拯救许老板一掷千金,随时能掏出超200亿港元,去收购恒大物业51%的股份。

当然了,这个收购并没有成行,这两年,合生也几乎没有在公开市场拿地。

说到底,就好像没怎么大手大脚地花钱。

甚至在赚钱方面,和同行一对比,合生做得也不算差——

去年合约销售额同比下降近23%,降幅小于百强房企的平均值。

今年前4个月,销售总金额甚至有了10%的同比增长,销售单价逆势上行,站稳3.8万元/平之上。

那么,合生创展到底是怎么在一年半之内,从一家随时能掏出200亿港元的公司,落到连1亿美金的债务都没法还上的呢?

如果看报表,就会发现,资金的第一个去向可能是还债。

根据财报显示,合生去年的在手现金及存款只有184亿元,比2021年减少了近180个小目标。

总负债确实也在收缩,一年降了300多亿元,算是情有可原——

但比较重要的一点是,虽然整体债务在收缩,但短债收缩得并不多——

1年内要还的短债为近250亿港元,在手的184个亿现金根本无法覆盖。

更糟糕的是,那些水面下的隐性债务。

作为非标产品,在宣布延期之前,这1亿美元的私募债在合生的公开报表中几乎隐形。

在2022年的年报里,也只是稍微提了一嘴对外担保的“有关情况”——

截至2022年末,已为独立第三方的银行借款作出100%担保,担保金额约为25.3亿港元。

但更明确的,就没有指出了。

一般来说,母公司对外的担保可能会形成表外的明股实债。

换而言之,这是企业隐藏债务的一种类型,其他藏匿欠债的方式还包括发行永续债、虚增其他项目收益等。

也就是说,合生需要还的钱,可能比我们在报表中看到的还要多。

在支出方面,虽然几乎不在公开市场拿地,但细究一下,合生也有“水面之下”的大额支出——

比如旧改。

在发家地广州,据不完全统计,合生及其关联企业正式和网传介入的旧改项目达到14个之多,需要投入的总改造金额远超千亿。

其中,有接近7成是2019-2022年才介入的。

因为广州近年的旧改政策变迁,如今近一半的项目还卡在前期研究,或者是刚签约的状态,不能具体了解合生究竟花了多少钱,但旧改的特性,相信大家都是了解的——

前期投入多,费力不讨好,转化周期长,万一村民和政策出现什么新状况,又要往后推。

多少重仓旧改的房企,已经倒在了那些不确定性之中。

但这些似乎都不足以解释,为什么合生会在短短一年半的时间内迅速“返贫”。

我们发现,真正造成大规模失血的,是另一个赌性十足的因素——

炒股。

合生的股权投资业务从2016年开始,2020年纳入主营业务板块,主要的投资范围是高科技和医疗科技公司。

前些年,合生曾发过一则公告公布持仓明细,Sea、小米集团、平安好医生、中国平安、汇丰控股、中国移动等公司赫然在列。

行情向好时,股市确实给合生带来过不错的收益,光2020年当年就录得80.3亿港元的收入,贡献力度仅仅次于地产板块。

浮盈高峰期时,光靠倒腾股票,合生就能比佳兆业、时代中国、美的置业等千亿房企辛苦一年赚得还多。

但好景不长,昔日狂热的基金卖不动了,备受追捧的中概股变成了股民唾弃的“中丐股”……

就这样,合生的“股神梦”也很快被打回了原形——

2021年,投资板块亏了近30亿港元,2022年,又亏了22亿港元。

要知道,合生每年的地产销售额不过三四百亿元,去年地产板块的核心利润不过25亿港元,这每年20多亿的失血,并不是一笔小的数目。

而炒股除了亏钱,也带来了其他的麻烦。

去年初,合生“辞退”了合作多年的会计师事务所普华永道。

虽然合生劝退的理由是审计费用没达成共识,但普华永道在辞任函中给出了另一番答案——

在股权投资、物业项目的会计处理,以及投资物业的估值上,有些资料没拿到,无法完成审核流程。

简单来说,就是无法确认投资板块的盈亏,其他部分掺没掺水咱也不好说。

就拿投资物业来说吧。

2020年,合生的投资物业公平值收益才7.64亿港元,但到了近两年,却骤然增加到超百亿港元的规模。

对此,合生在2021年年报中的解释是,有3项物业转为投资性物业,但具体是哪3个物业这么幸运,能恰逢其时地逆势升值,合生也没有细说——

但正是靠着每年这100多亿元的投资物业公允价值,合生才勉强维持住了正向利润。

如果撇开这笔投资,合生的报表恐怕早就转亏了。

最后,再说几句。

首先,投资真的是需要谨慎的。

无论是个人还是公司,如果把炒股当成主业之一,那就意味着收益有暴涨暴跌的可能性。

市场向好时,一年收入几十亿元轻轻松松,一旦牛市转熊了,到手的利润马上就会吐回去。

所以,如果一个地产开发商的主业是股权投资,而不是正经的建房卖房,那也就意味着利润的数字是不可预估,也难以持续的。

其次,想去辨别一个房企是否健康,光依靠财报和公告,真的很难了。

为了达到三道红线的监管要求,美化财报而被隐藏起来的非标债务,不用公之于众,一般人确实无法真正捋清楚。

只能说,财报好看,并不代表一家公司真的好,但财报难看,那公司就真的不太行。

还好,合生的土储结构还算不错。

地产板块有四分之三的土储位于一线城市,手上还囤着不少市中心的旧改,这样的土地素质,还是挺能打的。

也难怪,合生最近把压舱石都放在高溢价的高端产品——缦云系项目上了。

近期,除了债务延期以外,围绕合生的新闻就是缦云北京跻身区域销冠、缦云上海首开火爆、缦云广州持续热销的报道,甚至出现“缦云现象”一词。

合生对于卖房回款的急迫性,已经溢于言表了。

 

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