最近几年，我们能切身感受到，人们对房屋作为居所而非投资品的观念，在持续加强。
然而，我更想说的是，即使出现这种观念的转变，仍然存在各种因素让房地产成为一个有吸引力的投资选择，只不过需要投资者更加理性，并改变追逐短期利润为长期回报。
例如许多地区人口增长创造了新的住房需求，租金的潜在收入可以提供稳定的现金流，核心地段，随着时间推移房价仍会上涨……
其实换一个角度，我们还能在楼市中找到那只“会下金蛋的鸡”。
01
人口流动新趋势
我们经常说，人口流入的地方，楼市最值得看好。人口流动，对于观察楼市的兴衰，是个长盛不衰的参考值，尤其在中国，因为它总能直击问题的本质。
最近，百度实时迁徙地图显示，自年初以来，广东一直是全国人口流入最多的地区，连续两个月霸榜人口热门流入地首位。
更值得关注的是，广东有四个城市位列人口迁入TOP10，分别是：广州、深圳、东莞、佛山。（数据来源：百度迁徙）
数据来源：百度实时迁徙地图
为什么广州、深圳、东莞、佛山对人口的吸引力更强？
底层逻辑在于它们都是金融、科技、服务业、制造业高度发达的城市，可以为年轻人提供了大量高新就业岗位和完善的基础设施服务，所以才能不断吸引人口流入。
而年轻人的流动并非仅仅代表了人口趋势，更是财富的流动。这些新鲜血液是城市发展的动力，是消费市场的提升，也是房地产行业的新机遇。
有一个非常生动的比喻是：
都市圈就像一个超级人口磁铁，它把全国的年轻人都吸附进来。
而在这些都市圈中，一些科技创新高地，就像一个人才筛选器。
它把高学历人才，高收入群体和高净值人群筛选，聚集，碰撞出更强的能量，以达到科技创新和产业革新的突破，找到经济发展的新增长点。
未来楼市的机会，大概率会在这些科创高地产生；未来大湾区房价的天花板，大概率由这些科创高地撑起。
02
一个科创高地的崛起
为什么敢于做出上面的判断，因为笔者亲眼目睹过一个科创高地的崛起，它就是松山湖。
松山湖科技产业园自成立之日起，仅过去20多年。但在这20年的时间里，它经历了从一个概念的初创阶段到现在的庞大规模的演变过程。
在这个过程中，松山湖逐渐成为了一个具有世界级水平的科创高地，你可以在这里看到各种各样的高科技企业，这些企业不仅来自国内，也来自世界各地。
松山湖实拍
蔡明是石墨烯研究专家，2014年从瑞士回国后，为了创业，走访了北上广深四个一线城市以及苏州、无锡、常州、成都和重庆。最后他选择了东莞松山湖，在2015年10月成立了墨睿科技，并于2016年入选国家引进海外高层次人才项目。
为什么墨睿科技选择落地松山湖？蔡金明表示，石墨烯用户主要是3C类电子产品，而东莞是3C电子产品的集中产区，生产环境扎实。团队中有很多硕士、博士，而东莞对于高端人才有很好的保障政策，并对人才集聚越来越有效。
墨睿科技
如今的松山湖，不仅仅有华为、生益科技等龙头企业，还有中国首台、世界第四台脉冲式散裂中子源、南方光源研究测试平台、先进阿秒激光、松山湖材料实验室、大湾区大学（松山湖校区）、香港城市大学（东莞）等大装置、大平台。
提起松山湖这些年的发展速度，散裂中子源科学中心中子科学部副主任、研究员张俊荣说到：“大概是2014年开始，有时候在外出差一个月回来，就会突然发现松山湖某个地方又出现了一家新的企业或者一个新的实验室，感觉一天一变，发展太快了。”
中国散裂中子源
除了科技产业，松山湖的现代服务业也在加速聚集。
作为新加坡悦榕度假酒店集团旗下的五星级酒店，东莞松山湖悦榕庄酒店预计在2024年开业，这是粤港澳大湾区第二家、广东省首家悦榕庄酒店。
松山湖悦榕庄酒店效果图
去年9月，东莞松山湖首个大型商业综合体东莞松山湖万象汇正式开业，共引进甄选品牌超300家、城市首进品牌超100家。
再说一些很直观，很有含金量的数据：
2022年，松山湖GDP总量771.18亿元、位居全市第二，同比增长5%、增速位居全市第一。（数据来源：东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会）
2022年，松山湖人均GDP约63.85万元，是第二名洪梅镇（18.71万元）和第三名南城（17.55万元）的3.4倍。（数据来源：东莞各镇统计局）
今年2月，东莞商品房成交均价出炉，松山湖、南城和东城均价超过4万/平，松山湖的成交均价最高，达到了全市的最高点——60280元/平。这比深圳很多地区的房价都高！（数据来源：东莞市住房和城乡建设局）
人口进一步向松山湖辐射区聚集，松山湖产业园人口占全市比重从0.49%上升到1.15%，大朗镇从从3.78%上升到5.32%，人口增长速度加快，将进一步增强当地的消费能力和经济活力。（数据来源：南方日报）
松山湖受教育程度最高，每10万人中拥有大学文化程度的最高者是松山湖为47518人，平均受教育年限同样松山湖位居前列，有13.20年。居民受教育程度越高，接受新鲜事物的能力更强,消费观念更前卫。（数据来源：东莞市统计局）
从松山湖去深圳光明、龙华、南山，比很多深圳地区还方便。东莞地铁R1（在建中）和R5线（规划中）经松山湖连接深圳，意味着松山湖未来将更好地承接深圳外溢的产业和人才。
交通示意图
松山湖发展速度令人震惊，同时令人困惑的问题是，当松山湖商品房成交均价突破6万，比深圳都贵的时候，它还有投资价值吗？
松山湖还有哪些新机遇？
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03
楼市，还有“会下金蛋的鸡”
其实，我们不妨换一个角度，松山湖人口聚集，受教育程度高，消费能力强，片区自然生态资源特别优越，但商业配套还很缺乏，什么样的产品可以对接大量消费人群？
相比于6万均价的住宅，松山湖的商办产品均价才1万+，尤其是地铁上盖的商办产品，可以获得持续的可观收益。
疫情三年的封控给实体店铺带来较大冲击，但现在疫情放开后，人口再次向大城市聚集，消费需求和购物热情再次被激活，而商铺的价格还处于低位，这是一个特别好的入手时机。
比如位于松山湖的万科金地天空之城，它的商办产品具备流量，产品，运营等多重优势。
一、流量优势
万科金地天空之城，是东莞R1线（在建中）和R5线（规划中）双地铁交汇大朗西站上盖项目，不仅自身具备地铁带来的流量优势，项目周边也具备丰富的资源优势。
地铁线路示意图
项目西侧是著名景区——松湖烟雨，景区内各种美景吸引着大量游客，尤其在节假日期间更是人流如织。而大朗西站是距离松湖烟雨最近的地铁站，地铁开通后同时承接去松山湖的大量游客。
项目北侧则是东莞华为南方生产基地、松山湖天安云谷、中天国际金融创新园、松湖华科产业孵化园、松山湖创投大厦等多个高端产业园，汇聚大量高学历人才和白领精英，为项目带来源源不断的客流和消费能力。
除此之外，项目周边还分布着大量高端社区，如锦绣山河、长城世家、万科虹溪诺雅、万科金域蓝湾、碧水天源等，这些社区居民的消费能力往往更高，对于项目的商办产品来说具有不可忽视的重要意义。
二、产品优势
万科金地天空之城商办产品涵盖商铺和写字楼，项目地下一二层为地铁铺，双地铁交汇站，人流量有保障。
商铺面积从19平方米到132平方米不等，可根据客户需求进行定制设计，空间可塑性非常强，实用性更好。
相比于松山湖住宅6万的均价，万科金地天空之城商铺价格为15000元/㎡起，与深圳同类型地铁铺相比，松山湖地铁铺的性价比极高。
小面积商铺的投入成本较小，租金收益率更加可观，而且随着人口流入的增加，商业需求也在不断增长，商铺的收益也会得到提升。
项目的写字楼产品已经成为松山湖一道美丽的风景线。
建面约80-1600平方米瞰湖办公产品，价格约16366元/㎡起。LOW-E玻璃幕墙外立面，远远望去，明亮轻盈、简约大气。
约11.5米挑高大堂，6台高速电梯，给人奢华感觉的同时提升商务效率；室内层高约4.2米，采用了日立VRV中央空调，让员工们在工作的同时也能够享受到舒适的环境。
三、运营优势
万科作为一家拥有丰富经验的房地产开发商，其商业运营能力已经得到市场认可。距离项目约300米的万科生活广场的成功运营就是一个很好案例。
万科金地天空之城承接双地铁人流，自带约3万㎡商业，计划打造松山湖特色商圈，吸引更多人来到这里消费体验。
项目和万科生活广场相辅相成，两大商业中心将实现商业领域的联动和互补，共同打造松山湖繁荣商业生态圈。无论是商务办公、餐饮购物、娱乐休闲，还是社交活动，这两个商业中心都提供了丰富多样的选择，让人们在工作和生活中都能够享受便利和舒适，也为松山湖的经济发展创造更多机遇和空间。
从资产配置的角度，也建议你不要过度集中在住宅上，特别是在一、二线城市的核心区域。
一方面房价已经非常高，占用资金量很大；另一方面，过度集中在住宅上还可能会面临累进制的房地产税，因此不如考虑一些其他的资产类型。
万科金地天空之城的商铺、写字楼产品就很不错，这些资产不仅占用资金量相对较小，而且价格处于低位。
与住宅不同，商铺和写字楼通常会带来更加稳定的现金流收益，就像一只能够不断下金蛋的鸡一样。
未来即便你退休、失业、或者创业失败，只要松山湖这片科创高地不衰落，企业和人才源源不断的聚集，万科金地天空之城的商办产品就能为你提供持续稳定的收益，让你的生活更加从容不迫。
