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房企轻易不敢谈减值

   发布时间:2024-04-02 10:38     浏览:177    
核心提示:2023年度财报发布前,在一家房企做财务工作的李贺遇到了一件棘手事。按审计师的要求,这家房企的两个投资性物业需要减值,但两个
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2023年度财报发布前,在一家房企做财务工作的李贺遇到了一件棘手事。

按审计师的要求,这家房企的两个投资性物业需要减值,但两个投资性物业分别是两笔贷款的抵押物,资产减值遭到了债权银行的反对。

每个财报季,审计师会根据物业经营情况、市场情况等对投资性物业的公允价值做出调整。2023年,受出租率下滑、租金下降等因素影响,做减值处理的投资性物业不在少数。

李贺介绍,两个物业做了减值处理后,造成抵押物的抵押率超过了70%的红线,“批贷款的时候,抵押率是充足的,减值后就不充足了,银行不干了”。

银行表示,如果抵押率不足,企业要么追加抵押物,补足增信,要么削减融资额,让抵押物与融资余额相匹配。

房企当前融资困难,哪种结果都不是李贺想要的。

一位会计事务所人士告诉经济观察网,自介入2023年度财报审计工作以来,在以公允价值评估投资性物业价值的上市企业中,减值引发债权银行反弹的情况并不鲜见,“经常有企业问,能不能少减值一点,银行那边有意见”。

多位接受采访的银行业人士告诉经济观察网,以往,只要贷款企业的信用状况没有明显恶化,还在正常还款且还款来源有保障,即便是抵押物做了减值处理,银行一般也不会干涉。但从去年底到今年,银行的干涉明显多了起来。

“这实际上是银行夯实抵押物、降低贷款风险的一种做法。”一位商业银行信贷人士表示,年初,经营性物业贷新规出台后,有部分金融机构一方面尽量将存量信用贷置换成抵押贷,另一方面通过调整抵押率或贷款额度,让抵押物匹配贷款余额。

减值

前述减值的两个投资性物业位于一二线城市,均在银行做了抵押贷,其中一笔抵押贷还有一年多到期,另一笔处于分批放款阶段,已经有部分贷款到账,预计年内可以发放完。

2022年下半年,由于公共卫生事件的影响,这两处投资性物业的出租率大幅下降,虽然通过降低租金等措施解决了一部分空置,但出租率一直没有恢复到原来的水平。

同花顺数据显示,截至2023年底,北京、上海、深圳、广州和杭州的优质写字楼空置率为21.7%、19.8%、20.9%、18.2%和22.8%。其中,北京和广州的优质写字楼空置率创下2010年以来的新高。

空置率上升、租金减少,意味项目收入减少。一般情况下,抵押贷和经营性物业贷的主要还款来源就是抵押物的日常经营收入。

项目收入减少,商办市场大宗交易的价格也随之下行。一家商业银行负责并购融资的人士告诉经济观察网,目前,部分一线城市核心区域的商办资产报价大约是2019年高峰期的7折左右,实际成交价更低。

与此同时,过去两年,因审核财报不严谨,多个会计事务所被监管机构处罚。在这种背景下,审计师对2023年度财报的审计格外严格。上述会计事务所人士表示,在2023年的财报季,对房企的投资性物业、存货等资产,审计师基本是逐个项目审计。

审计师在审计李贺公司的项目时,经过核算,与2023年年初相比,一个项目的减值幅度超过20%,另一个项目的减值幅度在14%左右。

李贺介绍,获悉项目减值的情况后,银行找到公司,要求根据抵押物减值情况对两笔抵押贷重签补充协议,如果公司不答应,银行可能会单方面采取行动。

“做了这么多年财务,我们很清楚其中的利害。”李贺说,两笔抵押贷款,一笔已经做过一次展期,如果不答应银行的要求,下一次展期几无可能;另一笔贷款正分批发放,接下来的放款节奏和额度也可能出现变数。

李贺说,他做财务工作以来,第一次遇到这种情况,“对投资性物业做减值处理,是企业的一种财务手段,与银行贷款其实没有直接关系,债权银行极少过问和干预”。

由于是首次遇到这种情况,而且涉及财报发布和债务管理等,李贺不敢擅自做主,他第一时间将情况汇报给了上级负责人。

博弈

对投资性物业减值造成的影响,银行工作人员给出了解释:贷款是银行团队按照原来的估值审批的,如果资产做了减值处理,对银行来说,属于投资债权的抵押物价值贬损,审批这笔贷款的相关人员可能会被追责。

银行工作人员表示,由于抵押物价值出现严重贬损,要么马上宣布违约,这样银行可以将这笔业务转入特殊资产业务部,归为不良贷款,内部做计提损失拨备,不需要考虑减值带来的影响;要么对原有贷款进行调整,展期的贷款追加抵押物或其他还款来源,补足增信,或者提前偿还部分贷款,使贷款余额与抵押物价值相匹配。

李贺的公司显然无法接受违约。在李贺看来,银行也不希望这笔贷款违约,这只是银行使出的“下马威”,在为下一步谈判争取主动权。

李贺清楚,在债权方面前,他们没有太多谈判筹码,但也不意味着没有谈判空间。

李贺介绍,两笔抵押贷款,第一还款来源都是质押物业日常经营产生的收入,但租金只能覆盖利息,并不能完全覆盖本金,需要销售回款等其他渠道获得的资金来偿还其余本金,但目前其他渠道的资金来源不稳定,这也是其中一笔贷款展期的主要原因。

在这种情况下,对银行来说,抵押物的价值被突显出来。“过去,因为还款没有问题,违约的可能性极小,所以抵押物估值的高低没那么重要,现在不一样了,抵押物就是最后的底线。”李贺表示。  

对李贺的公司来说,追加抵押物的可能性不大,在售项目、存货和其他投资性物业,基本一个萝卜一个坑,即便有干净的物业,也要用来拓展新的融资,而不是追加到存量融资中。大幅缩减额度也不太现实,对企业来说,大幅度削减额度等于抽贷,但小幅度消减额度可以接受。

对审计师来说,每个财务数据都需要合规、有依据。

经过与审计师和银行多轮磋商,最终的结果是,在审计师不承担任何责任的前提下,李贺的公司通过一系列运作,付出了一定的成本,对减值额度进行了调整。

在此基础上,银行对抵押物的估值做了调整,李贺所在公司也同意削减部分贷款额度,并签订了一份补充协议予以确认。“抵押物估值低了,但抵押率升了一些,最终形成了一个三方都能接受的方案”。

置换

2024年1月24日,中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》明确,在2024年底前,经营性物业贷可以用来偿还存量贷款和公开市场发行的债券。

在政策出台前,经营性物业贷的用途有严格的限制,只能用于项目自身;这一政策的出台,为房企通过抵押物业融资偿还债务开辟了通道。

上述商业银行信贷人士告诉经济观察网,该政策为金融机构提供了一个机遇,即通过给房企发放经营性物业贷或抵押贷,来替换没有抵押的信用贷,“银行的诉求就是把信用贷变成抵押贷,把资产抓在手里”。

据他介绍,在房企历年的财报中,投资性物业公允价值是调节财报数字的一个主要工具,经营性资产或多或少存在一定的高评。审计严格加之市场下行,投资性物业减值变得较为普遍。

另一位商业银行人士告诉经济观察网,房企对投资性物业做减值处理,虽然是审计的结果,但对债权机构来说,也可以让抵押物价值与贷款余额匹配起来,避免风险敞口进一步扩大。

以他熟悉的一笔抵押贷为例,最初谈抵押贷时,估值相对较高,所以抵押率在50%左右。抵押物减值后,双方重新谈判,最终将估值下调三成左右,抵押率接近70%,综合算下来,融资额减少了。

李贺公司的两笔抵押贷,有相当部分也是做了置换。双方在谈判时约定,抵押贷中部分贷款要优先偿还该银行的信用贷,剩余部分由企业偿还其他贷款和公开市场发行的债券。

上述商业银行信贷人士表示,在当前的房地产形势下,银行相关贷款的风险敞口仍然存在,银行能做的,一方面是对相关贷款进行展期,避免出现集中坏账;另一方面是尽可能争取到更多抵押资产。

随着投资性物业的减值,房企的资产对债务的覆盖力也在减弱,“资产是有限的,你抓不到手里,可能就被别人拿到了”,“这其实也是银行化解自身风险的一种方式”,上述商业银行信贷人士表示,未来银行会越来越多地介入房企的投资性物业减值行为中。

 

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