北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
又一个来咨询的，跟去年的几乎一模一样。说是有中介给介绍融资客户，拿深圳的房子做抵押。房产价值4000万，现在只抵押2000万就行。利息很高，问有什么风险？
其实也没什么风险，最多不过是人房两空而已，真要运气好的话，要回来个百十万的也有可能，只不过得拖上个三年五年的。就这点儿风险，其他的没了，看自己是否能承受吧。
这人想不通，不是有房产抵押吗，那怎么还可能钱房两空呢，最差的结果也应该是把房子拍卖还自己的钱啊？
理论上是这样，如果向你借钱的是个普通百姓，那大概率就是这种结果。但如果对方是个专业的团伙呢？那你就是人家案板上的韭菜了，剁吧剁吧就包了饺子。
简单说吧，这房子是A的，跟你办理借款和房产抵押手续，公证什么的都办，一切都合法。
但是，A在此之前还跟B借过钱，同样是拿这套房做抵押，只是没办理抵押手续而已。而且人家借的还不是2000万，是一个亿。这事儿你虽然不知道，但人家一切证据都有，A也承认。
那就在你借出钱之后，B立刻就上当地法院起诉A还款，同时要求查封拍卖这套房，或者是直接过户。甚至不光是B，还有可能有C和D呢，都说A欠了他们的钱，要求查封房产并还款，合理合法。
那法院自然就会来查封，一切手续都在你反应过来之前。等你知道的时候什么都晚了，这套房已经既不属于你，也不属于A，而属于BCD等债权人了。
请问你此时能怎么办？走正常的民事程序是肯定血本无归了，那唯一的办法就是想办法找到他们诈骗的证据，把案子变成刑事案。
那好，就算你找到了证据，此时又出来一个人E。对你说，你最好撤诉，因为我们是团伙，所有的案子都由A来扛，人家愿意挣坐牢费。你如果撤诉，我们可以退给你点儿钱。否则的话就一分都不给，你还是钱房两空，自己看着办！
二
理解了吗？如果不理解，那我就给你举个例子，大明星黄晓明买房被坑的例子。
2013年，黄晓明在北京买了一套房，全款3600万。但当时没有过户，现在想过却过不了了，他的结果就是钱房两空，大概率是什么都得不到的。这还得说是没人故意设局，一切都是原房主真的欠账的情况下发生的。黄晓明别看名气大，但什么办法都没有，只能认倒霉。
首先说黄晓明为什么当年买了房却不过户？
很简单啊，没资格呗。他买房是在2013年，而北京的限购政策是在2011年完善的，规定非京籍在北京购房要有连续五年社保。也就是说，黄晓明作为山东人，那他从2008年就要在北京交社保才能买房。可他肯定就没交过呗，在此之前很多收入高的都不太重视这些，确实也没什么用。
当时虽然也有号称能补社保的公司，但实际上很难操作，毕竟北京是当时管理最严格的城市，就算能补也补不到年限。比如那会儿我有个朋友就想买房，就找了家号称很有能量的公司给补交，每年2万。但后来说，人家最多只收5万块，也就是只能补两年或两年半的，再远的补不了。那这对于没在北京交过社保的就意义不大了，只不过是少等了两年而已。
但那会儿是能办工作居住证的，虽然说因为限购而代办费暴涨，但也只不过是从三五千涨到了2万左右而已，不算多贵，快了的话三五个月就能办下来，比现在省事儿得多。
但黄晓明肯定是啥都没弄，所以没资格在北京买房。这说明北京的制度确实很严，让有钱人也找不到漏洞可钻。
三
既然不能过户，那黄晓明为什么还敢买这套房，而且是全款支付？
也很简单，便宜呗。不过也没便宜多少，这套房是700平米3600万，折合5万多点儿一平。虽然价格不算高，但在当时也基本等于市场价。正常挂牌的话估计也就是5.5万左右，黄晓明也就是便宜了300多万而已，10%的优惠，说得过去。
我估计他当时是着急了，因为网上显示是2012年底开始谈这套房的，然后是2013年3月付的款。而北京那年的行情就是从2012年底启动的，在此之前星河湾的均价就是5万左右。到了2013年春天，学区房和热门板块都出现的明显涨幅，天价学区房刷屏，所以黄晓明着急了，害怕业主涨价。
星河湾这种大户型的出房量不是很大，尤其还是大平层的，一年也没几套。虽然卖得不算快，但给人感觉是很稀缺的。尤其当时星河湾还算很新的次新房，比今天要受追捧得多。
那这就更刺激了黄晓明呗。能代理这种豪宅的中介也都是经验丰富的，艺人们虽然有钱，但在买房谈判上却未必专业。那如果中介找几个托儿做局，黄晓明这种人很有可能就被氛围给忽悠了，也就着急签约付了款。
按常理来说，没有过户是不应该付全款的。但这责任不在人家卖方啊，而是黄晓明的问题，所以他也没道理押着人家的尾款不给，于是索性就交了全款，包括拖欠的物业费。
当然黄晓明也不是笨蛋，是留着防备的。他以自己母亲的名义跟原业主签了个欠款的协议，说是业主欠他3600万，拿这套房做抵押，也办理了房屋抵押手续，看上去很谨慎了。
四
那之后怎么就过不了户了呢？
首先是黄晓明迟迟拿不到北京购房资格，那这套房就在法律上还是前业主的财产。而且，黄晓明以为既然抵押了，那这套房无论如何就是自己的了，所以根本就没当回事儿。
但他这就不懂了，从法律上来说，既然是对方欠了你的钱不还，又有房子做抵押，那你应该怎么办？赶紧麻利儿的就去起诉啊，申请强制过户不就得了，在当年还是可以这么办理的。可黄晓明没当回事儿，中介估计也没提醒他，就这么稀里糊涂地住下去了。
可他就没想想，业主为什么要买房，卖掉刚买了不过几年的好房子？肯定是资金紧张呗，否则谁会卖掉3600万的房子。那既然是资金紧张，那就难免欠了别人的钱。别人可不管你这套房抵押给了谁，人家就申请查封，然后拍卖还债。
那这就问题来了，黄晓明办的这个房产抵押还是否有意义？
有意义，但意义只在于业主无法再次卖房。而这只能限制业主，限制不了法院啊。因为房产抵押是行政手续，而房产查封和拍卖是司法手续，在二者发生冲突的时候，行政要让位于司法。
也就是说，虽然你来得早，但你的权力小级别低。人家法院虽然来得晚，但膀大腰圆体力更好，直接就把你给挤走了，你什么辙都没有。
五
那黄晓明应该怎么办？
就一个办法，赶紧也去法院告这个业主欠款不还，申请再次查封。但是也意义不大了，因为按报道，之前已经有好几个外地法院都给查封了，是反复查封。那就算是黄晓明也申请了，等轮到他也没什么作用了。
也就是说，在原业主无法还款的情况下，那法院就会进行拍卖，卖的钱如果不够第一家查封的款项，那后边的啥也得不到。超过第一家的了，那后边按着顺序来捡剩儿。可黄晓明太晚了，估计啥也吃不着了。
六
后来黄晓明也起诉了，要求原业主履行房产过户手续。法院二话没说就宣判认可，要求原业主配合过户。那这能说明黄晓明赢了吗？
嘿嘿，不能，这个判决屁用也没有。因为对方的房子已经不是自己的了，再判决什么都是名义上的，在现实中无法执行。
如果想要执行，就得是原业主把这些欠款都还上，解除了查封，然后才能去办理过户手续给黄晓明。但现在是他还不上钱啊，一系列的法院查封在排队呢，那就算他想过户给黄晓明也没用。
所以说，黄晓明这个官司白打，屁用没有。本来对方就是应该给过户的，法院只不过是重申了一下而已，但在现实中无法实施能咋办？这就相当于对方欠你钱不还，法院判决他还钱，但他就是没钱能咋办？
七
总之，黄晓明这3600万肯定是打水漂了。都不止这损失，现在这套房至少价值6000万了，几乎翻了一番。但又能怎样，活该啊，谁让你不懂法的，又遇上这么个不负责的中介，活该倒霉。
在我印象中原业主是个煤老板，本来就是高风险的行业，欠债是常有的事儿，更是不知经历过多少大风大浪，江湖经验比黄晓明强多了。黄晓明跟这种人做买卖还不做提防，那就真的只能说是活该了。
那他当年应该怎么办？就两条，第一是干脆就别买，踏踏实实地去办理社保或工居证，有了合法的资质之后再买。第二如果买了就立刻上法院，以诉讼判决的形式过户，当年还是能这么进行的。除此之外什么抵押的全扯淡，夜长梦多，防君子不防小人的事儿。
最后一句话，尽量别借给别人钱，也别相信什么房产抵押。尤其是大额借贷，真要有人想玩儿你，有的是办法。
仅供参考。
