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山西抄底天津,珠海抄底上海……

   发布时间:2022-08-03 16:28     来源:刘晓博说财经    浏览:808    
核心提示:种种迹象显示,楼市出现了二次探底迹象:在6月环比大幅反弹之后,7月没有延续这种走势。至于土拍市场,仍然延续着央行、国企、地方城投包揽市场的局面。在天津,在上海,还出现了一个新的现象:另外一个城市的地方国企,或者城投公司,到其他城市大举拿地。最典型的是天津今年的第二轮土拍。天津第二轮土拍是8月1日举行的,
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种种迹象显示,楼市出现了二次探底迹象:在6月环比大幅反弹之后,7月没有延续这种走势。

至于土拍市场,仍然延续着央行、国企、地方城投包揽市场的局面。

在天津,在上海,还出现了一个新的现象:另外一个城市的地方国企,或者城投公司,到其他城市大举拿地。

最典型的是天津今年的第二轮土拍。

天津第二轮土拍是8月1日举行的,共挂牌11宗地块,最终成交9宗,流拍2宗,总成交额82亿元。

令人耳目一新的是,四家山西公司组成了一个联合体,拿下了其中3块土地,占比三分之一。

这四家企业是:山西建投城市运营集团有限公司、山西建筑工程集团有限公司、山西三建集团有限公司、山西五建集团有限公司

上述四家山西企业的第一大股东或者唯一股东,都是山西建设投资集团有限公司。

山西建设投资集团有限公司的股东,是山西省国有资本运营有限公司、山西省财政厅——妥妥的地方国企。

其实,这还不是山西国企在天津这轮土拍中的全部收获。

仔细看表格,第三块地是被“天津晋恒房地产开发有限公司、天津华源建业有限公司”竞得的。“晋恒”,显然跟山西关系密切,因为山西简称“晋”。

通过天眼查穿透其股权,股东是这样的:

仍然是山西国资旗下的企业,跟前4家企业一样。

也就是说,第二轮土拍天津一共卖出了9块土地,山西城投性质的国企拿下了其中3.5块土地。

说山西抄底天津,不过分吧。毕竟,天津楼市处于相对低迷期,天津土地市场也偏冷。

在今年4月25日天津的第一轮土拍中,凉意更明显一些。据新京报报道,当时天津集中供地30宗,结果是:停牌15宗、流拍9宗、底价成交5宗;土地总成交面积48.6平方米,金额约43.48亿元,相比2021年的首轮土拍,分别下降了83%和91%。

山西地方国企在天津土拍上大显神威,并不是第二轮土拍的孤例。

在上海的第二轮土拍中,珠海房地产领域国企的龙头老大——华发股份也成为最耀眼的过江龙:

上面是华发股份发布的两份公告,土拍中华发一共拿了四块地,耗资超过75亿元。

不过华发在上海第二轮土拍中拿地的占比,远不如山西国企在天津第二轮土拍占比之高。

华发股份的实际控制人,是珠海国资委(下图)。对珠海房地产市场熟悉的朋友都知道,华发在珠海市场的显赫地位。

我查阅了其他10多个城市的第一轮、第二轮土拍,没有发现类似的现象。

其他城市的情况一般是:自己的土地自己买,主要靠地方国企、城投公司来买,最多叫来几家央企撑场面。

只有杭州情况略微不同,当地的民企滨江集团一直在买买买,显得非常扎眼。

众所周知,目前土地市场仍然比较冷,不少城市卖地都有难度。大家多采取自保的方式,让自己的国企跑到其他城市“支援别人”,又是什么逻辑呢?

有一种猜测是:大家相互支持。

也就是说,自己的地卖给自己的城投平台,不太“市场化”。我的土地卖给你的国企,你的土地卖给他的国企,他的土地再卖给我的国企,或许是一个更好的选择。

这有点类似北方农村一度流行的“转亲”。关于“转亲”,百度百科是这样解释的:

转亲,汉语词汇,在我国的某些贫困地方,还有一种古老的风俗,叫做“转亲”,如张家女儿嫁给李家儿子,李家女儿嫁给王家儿子,王家女儿再嫁给张家儿子,这是“三转亲”;另外还有“四转亲”、“五转亲”、甚至“六转亲”。

“转亲”的好处,是保证参与的家庭男孩都可以娶到老婆、女孩可以嫁出去,大家都省了彩礼钱。缺点是,一旦其中一对夫妇离婚,另外的家庭也不稳固。

土拍中出现了“转亲”的玩法吗,目前还看不出来,这仅仅是一种猜测。

比如太原最近一次土拍,6块地都卖给了本地国企,没有外部国企拿地。

北京、重庆、广州、成都、沈阳、杭州、福州、厦、无锡、济南、石家庄等城市的第二轮土拍,也都没有出现类似天津、上海的情况。

持这种观点人认为:只看一两次土拍,不能说明问题;需要放长线来看,至少观察未来1年以上。

还有一种猜测:就是在抄底。

上海、天津都是直辖市。上海还是强一线城市,其土地价值毋庸赘述;天津虽然楼市去化周期偏长、市场偏弱,但毕竟是强二线城市,北方第二大城市,长线也是可以看好的。

山西等煤炭大省去年以来,因为煤炭价格飙升发了一笔横财。比如在全国上半年财政收入同比下滑7.9%的情况,山西一般预算收入大增了28.6%。

山西不少地级市上半年的一般预算收入,同口径都大增了60%以上,甚至80%以上。

有钱了,支持一下华北的“二哥”,也在情理之中。天津的土地价值,肯定比太原更高一些。

根据“中指研究院”的数据,全国楼市7月再次降温。重点百城成交面积环比下降13%,同比下降约27%,百城新房成交均价环比由涨转跌。

房企销售数据也呈现下降。克而瑞数据显示,百强房企中约有8成企业单月业绩环比降低,百强房企整体销售额环比降低28.6%,同比降低39.7%。

据Wind数据:截至8月2日A股74家上市房企公布了2022年中期业绩预告,其中,34家盈利,剩余40家亏损。

楼市再次降温,跟2个因素有关:

第一,烂尾、停贷事件的影响,让大家预期转弱,负债意愿再次下降;

第二,国家多次表态,下半年不会为了保5.5%的全年目标而放水,央行货币政策再次出现了“松油门”现象。 

在这种情况下,土地市场的偏冷局面,很难在短期内改变。

如果你不在一线、强二线城市,则买房的事情可以不急,建议继续观望到四季度再说。年底的时候,开发商的优惠力度更大一些。

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