整体来看，产业园区行业仍处于供给过大的阶段，且短期内需求相对疲弱，难以消化新增供给。园区普遍采用以价换量的方式维持出租率，但整体作用有限，供给过大的局面影响仍大。办公楼的租赁需求复苏是后周期的，因此我们认为短期内需求难以修复。新兴产业集聚基础好，产业服务相对专业的厂房型园区需求更为扎实。总体来看，园区REITs的风险仍然不小。
▍产业园区REITs可供分派金额持续下行。
截至2025年6月9日，已经上市的产业园区REITs总计17只，总市值达308亿元，流通市值达162亿元，在发行过程中但未上市产业园区REITs有4只。已上市REITs中，可比的6只2024年可供分配金额同比下降13%，2025年一季度可比的9只可供分派金额同比下降11%。截至2025年6月9日，按照可供分配金额口径计算，产业园区REITs的2024年现金分派率水平为4.4%，2025年预测分派率水平为4.2%。
▍产业园区REITs租金和出租率均承压。
2024年和2025年一季度，多数产业园区REITs的底层资产平均租金和出租率同环比均下降。以价换量是产业园区REITs应对经营挑战的主要方式，但对出租率的支撑作用有限。工业厂房类项目由于租户换租成本相对较高，表现相较研发办公类项目韧性更强。截至2025年一季度，工业厂房类项目和研发办公类项目的平均出租率水平为96.8%和83.2%。整体来看，我们预计租金和出租率的下行趋势短期内仍将延续。
▍租赁需求相对疲弱，供给仍需时间消化。
当前产业园区供需结构存在不平衡，供给过大，需求不足。需求端，办公楼的租赁需求复苏是后周期的，需求先有其他经济部门的复苏，才会有企业租赁需求的提升，所以短期内我们对租赁需求的增长并不乐观。供给端，尽管商服和工业用地的供给高峰已过，但仍有较多潜在供给尚未入市，短期内难以消化。综合来看，我们认为供给过大的情况短期内难以缓解，需要等待企业租赁需求逐渐修复。
▍少数优质不动产仍可能凭借产业集聚和园区综合服务，保持租金和出租率的稳定。
产业园区行业整体并不乐观，但我们认为不同园区走出困境的触底时间可能有所差异。第一，不同地区的潜在供给不同，供给相对较少的区域的租金和出租率可能率先触底。第二，在招商引资规范化的背景下，产业生态好、产业空间大、服务质量高的区域对于企业的吸引力更加凸显，租赁需求预计将向这类区域集中。第三，园区服务是吸引企业，避免和写字楼产生同质化竞争的重要因素，具备相对完善服务体系的产业园区的竞争力预计更强。因此，我们认为具备以上属性的产业园区有望先于其他园区在经济后周期率先出现反弹，短期的租金和出租率也可能更加稳定。
▍风险因素：
产业园区当前租赁合同到期后，租金进一步调降的风险；产业园区以价换量效果不及预期，出租率不断下行的风险；产业园区租赁需求被写字楼分流的风险；产业园区潜在新增供给较大，短期难以消化的风险；经济复苏不及预期，企业租赁需求难以明显提升的风险。
▍投资策略。
产业园区行业仍处于供给过大的阶段，且短期内需求相对疲弱，难以消化新增供给。园区普遍采用以价换量的方式维持出租率，但整体作用有限，供给过大的局面影响仍大。办公楼的租赁需求复苏是后周期的，因此我们认为短期内需求难以修复。新兴产业集聚基础好，产业服务相对专业的厂房型园区需求更为扎实。总体来看，园区REITs的风险仍然不小。
本文节选自中信证券(26.410, 0.03, 0.11%)研究部已于2025年6月11日发布的《产业园区REITs 2025年下半年投资策略—量价下行持续，以服务求集聚》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
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