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10万亿元城中村改造进展:27城已获授信超8100亿元,实际投放超300亿元,上海首单落地

   发布时间:2024-02-29 13:53     浏览:133    
核心提示:随着我国城市发展由增量为主转向存增并重,城中村改造被视作后续稳增长、稳地产的重要抓手。中指院常务副院长黄瑜认为,未来5年
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随着我国城市发展由增量为主转向“存增并重”,城中村改造被视作后续“稳增长、稳地产”的重要抓手。中指院常务副院长黄瑜认为,未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模,会对房地产市场形成有效支撑。而城中村改造在投资带动方面也会产生实质性的作用,包括土地购置和建安投资,大约有10万亿元的规模。

城中村改造工程持续推进,近期首批城中村改造专项借款也开始密集放款至地方:2月26日,据国家开发银行消息,截至今年2月20日,全行已发放城中村改造专项借款360多亿元,涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目,惠及城中村居民26万户,支持建设安置房54万套。

其中,2月19日,国家开发银行上海市分行向上海金桥(集团)有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元,这是城中村改造专项借款在沪首单落地。“包括上海在内,接下去全国的城中村改造速度都有望提速,助力今年整个目标的实现。”克而瑞集团董事长丁祖昱向《华夏时报》记者分析指出。

城中村改造专项借款发力

作为惠及民生的重要工程,城中村改造周期长、资金需求大,如何解决资金来源成为项目顺利推进的关键。而在各地城中村改造项目推进过程中,政策性银行发挥了主力作用。

2023年7月21日,国务院常务会议审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(简称《指导意见》)即提出,加大对城中村改造的政策支持,将符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债券支持范围,设立城中村改造专项借款。

近期,首批城中村改造专项借款集中落地。而央行向政策性银行投放的PSL(抵押补充贷款)为本轮城中村改造专项借款的主要资金来源。2024年初,央行重启PSL,新增投放3500亿元。央行透露,截至2023年12月,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL3500亿元,期末PSL余额为32522亿元。

根据国家开发银行于2月26日公布的数据,截至今年2月20日,全行已发放城中村改造专项借款360多亿元,涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目,惠及城中村居民26万户,支持建设安置房54万套;而截至2024年2月21日,中国农业发展银行也已向22个省份28个城市累计投放城中村改造专项借款521.25亿元,惠及村(居)民28万户,建设安置房52万套。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者分析指出,专项借款是推动城中村改造的一个重要金融工具创新。按照投资进度,分期、分批投放资金,有利于推动城中村改造加速,落实城中村改造的公共属性,确保规划目标能够实现。其主要目的是解决前期资金投入较大,资金回收周期太长,导致投入产出现金流不匹配;在期限方面进行有效配,有利于提振国企、城投以及相关主体积极性,降低城中村改造的成本等。

“从落地情况看,1月30日至今,首批城中村改造专项借款开始密集放款至地方。”国金证券不完全统计,截至今年2月初,已有27个城市(纳入城中村改造的城市扩容至52个)共获得政策行总授信额度超8100亿元,已实际投放超300亿元,资金实行封闭运行、专款专用,主要用于城改项目前期工作、拆迁补偿、建设安置房及其配套基础设施建设等。

例如,2月19日,国家开发银行上海市分行向上海金桥(集团)有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元,这是城中村改造专项借款在沪首单落地。本次专项借款涉及的浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目属于上海市“两旧一村”改造重大民生工程。

据广州市住房和城乡建设局官微,1月30日,广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元,首批发放15亿元;同日,中国农业发展银行安徽分行首批签订合肥市包河区周谷堆片区、蜀山区大铺头片区和瑶海区东部新中心城中村改造等项目,合同金额22.4亿元,发放专项借款1.76亿元。

此外,截至2月20日,杭州市19个项目已获批授信额度340亿元,共计放款19.41亿元,借款期限五年,年利率2.695%,该利率全省最低。其中,国开行授信195亿元、放款9.66亿元;农发行授信145亿元、放款9.75亿元等。

各地城中村改造提速

强力资金支持之下,业内预计各地城中村改造的推进将进一步加速。招联首席研究员董希淼认为,城中村改造专项借款具有来源稳定、资金量大、利率较低、期限较长等优势,有助于解决城中村改造前期资金需求量大、周期长等问题。首批城中村改造专项借款落地,意味着城中村改造工作加快推进。

目前,多地已公布2024年城中村改造详细规划。

一线城市中,2024年,上海将大力推进“两旧一村”改造,今年完成12万平米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造,启动10个城中村改造项目。

1月26日,广州市规划和自然资源局发布关于公布实施相关通告。规划至2025年,累计推进城市更新约130平方公里(含城中村改造70平方公里);至2030年,累计推进城市更新约230平方公里(含城中村改造120平方公里);至2035年,累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里);2月19日,深圳市住房和建设局称,计划2024年全年拆除城中村用地1.1平方公里。

据中指研究院统计,目前厦、合肥、广州、南宁等城市均公布首轮城中村改造计划,普遍计划3-5年完成改造,就现有公布数据来看,合肥计划3年内完成104个城中村改造项目,涉及2.8万户;南宁计划未来5年实施改造22个城中村,涉及4.4万户,总投资近2500亿元;山东今年将启动52个城中村改造项目,获批专项借款授信940亿元,其中73.71亿元已发放到位。

“城中村改造,一方面是修复内需和消费潜力的必然选择;另一方面也是引导和释放内需的必然选择。”丁祖昱向记者表示,对于房地产来说,城中村改造一定程度上能够缓和地产市场走弱趋势,也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费,从而为商品房市场可持续发展创造条件。

业内人士认为,目前已公布的城中村改造借款金额规模已较为可观,而从长远看,城中村改造带来的效用,更加值得期待。

据中指院常务副院长黄瑜测算,未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模,会对房地产市场形成有效支撑,平均到每一年,其带来的住宅新增需求约有4400万平方米,占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。黄瑜向《华夏时报》记者进一步指出,“城中村改造在投资带动方面,也会产生实质性的作用,包括土地购置和建安投资,大约有10万亿元的规模。”

 

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