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碧桂园最差年报与杨惠妍最难时刻

   发布时间:2023-04-05 00:48     浏览:1547    
核心提示:文 |大房作为头部房企代表之一,碧桂园年报意外爆冷,交出上市15年来最差成绩单。上周,碧桂园召开了2022业绩报告会,针对营收下滑、净利亏损、现金缩水、增长疲软几个关键问题,管理层并未给出详细解释。业绩报告会上,新上任的碧桂园董事会主席杨惠妍成了全场焦点。这个上任之后的首次公开亮相,碰上碧桂园史上最差的业绩
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文 |大房

作为头部房企代表之一,碧桂园年报意外爆冷,交出上市15年来最差成绩单。

上周,碧桂园召开了2022业绩报告会,针对营收下滑、净利亏损、现金缩水、增长疲软几个关键问题,管理层并未给出详细解释。

业绩报告会上,新上任的碧桂园董事会主席杨惠妍成了全场焦点。这个上任之后的首次公开亮相,碰上碧桂园史上最差的业绩,让杨惠妍直言压力甚大,自己始终定位为职业经理人,“做不好(杨国强)有权利把自己炒掉”。

受任于危难之时,加之地产形势面临前所未有之变化,杨惠妍要面对的,可能比她想象得还要难。无论是业绩压力,还是对内管理层的稳定性,杨惠妍都没多少退路可言。

在发布会上,杨惠妍为碧桂园开出三条冲出牢笼的路径:寻求向一二线城市、代管代建、智能建造。碧桂园能否如她所计划,安全地走入“新天地”成为外界最关注的问题。

首次全年亏损‍

2007年上市至今,碧桂园首次出现了全年亏损的情况,也成为TOP10头部阵营中唯一一家净利润亏损的企业。

财报数据显示,2022年碧桂园实现营业收入4303.7亿元,同比下降21.5%,毛利328.8亿元,同比大幅下降64.6%,毛利率仅7.64%,同比下滑了超10个百分点;期内公司净利润则亏损29.6亿元,其中归母净利亏损额度更达到60.5亿元,对比2021年409.8亿元和268亿元的成绩,堪称跌幅空前。

观察报表可见,2022年碧桂园的营销及市场推广成本、行政费用、研发费用都有明显减降,拖累毛利润的主要是投资物业公允值缩水,从2021年的赚16.37亿变为2022年亏13.65亿,行情转冷对房产物业价值的负面影响可见一斑。

导致碧桂园利润大幅下滑的主要因素则是“财务费用”,相比前一年,2022年多花费超80亿元。

那么,2023年,碧桂园的融资成本、财务成本能够快速降低吗?

此前,碧桂园曾与数十家银行签署的战略合作协议,对应超3000亿元意向性综合授信。但“意向性授信”并非银行已确定的授信,银行的融资支持能否落到实处仍是未知数。目前境外融资渠道依然不畅,受此影响,碧桂园今年融资面能改善多少,有待观察。

由此碧桂园也只能“量入为出”。杨惠妍在业绩会上说,当前的房地产讲求高度精细化管理,碧桂园需要狠抓成本力,在保持不降低产品和服务质量的情况下把产品做好。

其透露,碧桂园会继续提质增效,降低管理财务等各类成本,更大程度发挥人才的价值,同时“以销定产、精准供货”根据市场节奏来安排资金投入;围绕资产负债表、利润表、现金流流量表做好资金管理。

跌出前三,交付和销售走势成疑

碧桂园在财报中表示,“本轮下行期,公司在利润表上做出了牺牲,但碧桂园依旧保持稳健,集团连同其合营企业和联营公司全年累计交付近70万套房屋。”

数据显示,碧桂园2022年交付量超过TOP5后序四家房企交付量的总和,这成为碧桂园此次年报中的最大亮点。

然而,观测碧桂园财报中关乎交付的指标,比如在建物业(合计流动资产和非流动资产)2022年为9122.42亿元,同比下滑13.6%。公司虽未公布竣工数据,但随着公司资产整体规模下滑,未来交付规模保持高位会很难。

此外,悬在碧桂园头上的“规模疑问”在前端销售金额层面也已经有了暴露。

中国指数研究院数据显示,2023年1-3月房企权益销售额榜单上,碧桂园已退出三甲,目前处于保利、万科、中海之后,期内权益销售额713亿元。

坐拥第一的位置多年,碧桂园未来的规模能否保住头部位次,成为市场密切关注的问题。

不过,对于失去了冠军宝座,碧桂园管理层认为,比起规模,他们更要求销售质量(如回款)、成本管控和管理效益。

在财务管理方面,碧桂园称,目前除刚性费用外,其余费用均按归零来控制,”供销回支投”闭环管理,从源头严控开工量“以销定产”,所有区域资产打通投融管退,集团进行每周资金计划的滚动铺排,中长期现金流铺排覆盖未来12个月。

数据可见,在2022年碧桂园全年超3574亿的权益销售额中,回款率在90%以上。截止2022年底公司可动用现金约1475.5亿元,同比减少,不过对比同期的总借贷(降至约2713.1亿元),碧桂园将净借贷比率降至40%,处于行业中等位置。

照此预测,尽管2023年碧桂园出现大危机的可能性不大,但不排除现金流会持续紧张的可能性。

杨惠妍面临压力测试

对于杨惠妍而言,正式接班似乎就像一场“压力测试”。当下已经不是房地产的最佳时期,2022年商品房市场出现了有史以来的最大下跌,百强房企销售额同比下降42%,千亿房企数量减半。

摆在杨惠妍面前的,不仅是要努力保住地产主业,同样要寻找第二增长极。杨惠妍在业绩会上表示,碧桂园会全力将“智能建造”打造成公司的第二增长曲线,并带动公司在代管代建的竞争中始终保持高核心竞争力。

据管理层介绍,碧桂园布局代管代建市场超过七年,累计在管面积1300万方,公司获取5个项目,预计货值85亿。

中指研究院数据显示,代建是一个容量“万亿级”的市场,尤其2022年城投在公开市场拿地的占比已经上升到40%,需要大量公司合作建设与管理运营,当年房企代建项目预计新签约建筑面积首次突破了1亿平方米。

但是,目前头部房企悉数入场代建领域,红海之争如何取胜仍是难题。

从过往来看,代管代建轻资产模式,使得碧桂园该业务自2017年以来净利率水平一直保持在25%左右的高水平。但未来领域竞争饱和、甲方议价力提高,业务利润率水平自然会下调,代管代建能否成为碧桂园等很多开发房企的“利润抓手”有待观察。

“杨惠妍时代”的碧桂园,还有一个重要变化是加码一二线,这源自碧桂园此前重仓的三四五线城市出现了严重的产能过剩。碧桂园表示,未来将土储调整为一二线城市和三四线城市5:5的结构,并提升产品力匹配一二线的住房需求,而形成了长期扎根“小城镇”惯性的碧桂园,能否重归一二线城市,尚待市场验证。

当前,房地产成本降幅有限、价格涨幅有限,如果要在一二线城市立足,显然碧桂园需要在不高的利润空间中做出更好的产品,这对于在产品上并没有太多优势的碧桂园来说,是个艰难的挑战。

明年此时,杨惠妍能为碧桂园交上满意的答卷吗? 

 

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