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融创要是都死了,谁还能活?

   日期:2022-04-22     来源:资管云    作者:石豆     评论:0    
核心提示:4月8日,据工商资料显示,融创已将其持有的广州创行房地产开发有限公司50%股权,转让给广州本地国企广电地产。近期融创卖卖卖速度明显加快,近半个月已陆续转让宁波、广州、中山等地的多个项目,接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达等等。不仅如此,3月21日,融创发出盈利预警,预计公司2021年拥有人应占溢利较2020年下降

4月8日,据工商资料显示,融创已将其持有的广州创行房地产开发有限公司50%股权,转让给广州本地国企广电地产。

近期融创“卖卖卖”速度明显加快,近半个月已陆续转让宁波、广州、中山等地的多个项目,接盘方包括厦国贸、金地商置、信达等等。

不仅如此,3月21日,融创发出盈利预警,预计公司2021年拥有人应占溢利较2020年下降约85%,核心净利润较2020年下降50%。

一周后,融创又发布公告称,不刊发2021年未经审核年度业绩,次日股价便一度跌超22%。

曾经多次救他人于水火的“白衣骑士”融创,到底怎么了?

1

绝地求生

自2021 年下半年以来,房地产行业环境发生巨变,销售下滑、 融资难度加大成为行业普遍现象。

这个时候的融创也陷入过流动性危机。为了保证债务如期偿付,融创拼尽全力自救,包括坚决处置资产约257.2 亿元、大力促进销售回款、两次股权融资回流资金约为 15.32 亿美元。去年11月,孙宏斌甚至自掏腰包,以无息借款的方式为融创提供4.64亿美元资金。

但进入2022年,融创的hard模式进一步升级,走到了生死时刻。

3月25日,融创中国发公告称,因为无法筹措到足额资金,预计不能如期兑付一笔40亿债券的本金和利息,希望寻求展期。

此时,距离这笔债券“20融创01”的到期日(4月1日)仅剩5天。

短短5天时间,展期要征得大部分投资人同意,几乎是天方夜谭。

就在大家都觉得融创即将“凉凉”的时候,4月1日晚间,融创发布公告称,“20融创01”债券展期方案获得82%的持有人支持,方案顺利通过。债券展期18个月,期间定期兑付本金。

好险!

融创此次命悬一线间险中求生,离不开公司诚意。

这次融创加上了青岛阿朵小镇及郑州中原文旅城两处合计400亿货值优质项目股权与收益质押,作为展期的增信保障。并加上融创中国董事会主席孙宏斌个人无限连带责任担保。

孙老板这次将自己放到了“赌桌”,而且这是把豪赌,将自己的全部身家与公司命运紧密相连,一荣俱荣,一损俱损。他也用最大诚意向外表态:融创能挺过这个冬天。

不过,债务成功展期并不代表着安全着陆,目前的融创依然是危机重重、内忧外患,容不得松一口气。

2

融创困境

为了偿付公开债务,融创不是没做过努力。

融创称,为应对3月及4月到期的公开市场债务,公司积极推动包括资产处置、专项融资等多种资金方案,但受外部环境变化影响,方案均难以执行。

2021 年下半年以来房地产市场下行,公司销售收入已经连跌了8个月。数据显示,从去年7月起,融创的销售额出现5.55%的负增长,且不断呈扩大之势,跌幅一度达到11月份的47.02%。今年1-2月份,跌幅又进一步扩大,累计销售额同比下降约 26.5%。融创流动性压力凸显。

加上近期标普、惠誉、穆迪国际三大评级机构对融创中国评级进行了大幅下调,融创的偿债风险进一步提高。已经有消息传出,融创境外大概30亿美金的私募债,以及相关银团贷款,因为近期的评级下调,已经触发加速到期,公司目前着手与这些投资人开展沟通工作。

此外,融创今年还有超百亿的公开债务到期回售偿还。据统计,目前融创集团境内存续债券9只,存续规模167.49亿元,其中一年内到期规模有18.75亿元,还有两只合计33.94亿债券在今年面临回售。

另,融创中国存续美元债12只,存续规模77.04亿美元,其中有两只合计12亿美元(约75亿人民币)债分别将于今年6月和8月到期。

所以融创面临的形势,不仅仅是单一的一笔债务展期,而是一系列的连锁反应,难言乐观。

3

谁来救融创?

与今日之困境形成鲜明对比的,是去年上半年融创近乎疯狂的拿地。

2021年上半年,融创在北京、杭州、无锡等9城首批集中供地中积极扩充土储,新增权益土储共1708万平方米,几乎达到了2020年同期的2倍。融创半年内拿地总数83次,拿地金额超过1000亿元,堪称2021年上半年中国房企的“拿地王”。

随着融创“囤地”规模的增加,销售金额和销售面积倍速增长,2021年的房企合同销售额排行榜,融创终于历史性地跻身前三名,前面只有碧桂园和万科了。

融创之所以在去年上半年拿地动作如此频繁且金额较大,底气来源于过往几年销售额增速迅猛:2017-2019年,融创实现合同销售金额3620.1亿元、4608.5亿元、5562.1亿元,同比分别增长140%、27%、21%。而排名行业前三的碧桂园、万科、恒大都未超过10%。2021年这一数字为5973.6亿元,同比增3.84%,涨幅虽然并不大,但是万科、碧桂园等行业龙头的销售额都同比下滑10%以上,融创能取得这样的销售业绩实在不易。

但2021年下半年,国内房地产市场迅速下行,房企资金吃紧,融创花钱太多,短时间收不回来。账上纵有大量资产(截至2021年6月,融创总资产1.21万亿元),但若企业出现资金流问题,负面舆论频出,评级下调,手中的资产将难以大幅度变现,面对巨额负债极易爆发流动性危机。

但这不仅仅是融创本身的问题,单从基本面来看,融创依旧能打:土储实力强,且土储集中分布在长三角和环渤海的核心城市。截至去年年底,融创可售货值约2万亿元,按照当前的节奏,融创在不拿地的情况下,至少还能卖4年;现金流方面,融创近三年的经营活动产生的现金流均为正值,2020年融创实现经营现金流737亿,现金流表现依然是健康的。

融创目前的困境,是中国房地产行业过往发展模式积累的问题,在去杠杆过程中的总爆发。

作为“白衣骑士”的融创和“商业传奇”孙宏斌,不会看不到,甚至比我们这些普通人看到的更早、更深刻,只不过此轮行业调控的力度和持久性,打破了行业周期的通常规律,饶是具有强大销售力、产品力和服务力的融创,在长达9个月的行业寒冬下,也没有躲过。

要解决眼下问题,融创还得靠自己。

现如今,融创已开启全方位自救模式,孙宏斌更是赌上自己的后半生。

而融创能否渡过难关,还需要两个关键的东西:信心和时间。

今年以来,中央各部委及各省市多次出台房地产行业利好政策,但这股暖风从政策端传导至市场需要时间,离真正的脱险还有很长一段距离。

想起2021年融创中期业绩投资人会议上,孙宏斌曾豪言“除了融创,其他房企都有可能暴雷”!

这是孙老板对融创也是对自己的信心。

希望孙老板早日走出困境,也给整个行业一点信心。


 
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