独立思考，把握时机。

在偏好稳健的市场环境下，企业投资策略越来越聚焦核心区域拿地。

外围区域还有机会吗？这样的机会该如何把握？

通过长期观察，我们发现有少数企业，通过独立思考把握住了差异化布局并促进了自身发展。

比如本期《晨光地产行研》中我们有深入分析的绿城，就通过在杭州的“溜缝”投资，避开核心区高强度竞争，转而在第二、第三圈层获得了发展优势。具体分析内容详见《晨光地产行研》8月期“应对通缩行情，绿城的‘双轨制’投资：溜缝+掐尖”篇。

不过，谨慎投资之下的绿城，即使在外围布局，为保证投资安全，所获取的地块通常无明显不利因素。

所以，当兴耀·沐新月这个周边存在明显负面因素，但最终取得优异运营成绩的项目出现的时候，就尤其值得我们复盘和分析。

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沐新月自2025年4月入市以来，八次开盘多次售罄，在今年这种市场行情下，整体依然保持较好的去化水平。

其财务表现更为亮眼，根据我们的测算，项目全周期净利润率达到14%，IRR（年化）更是高达56%。

但是，这个项目其实是天生带有区位“硬伤”的。

1、所处板块属于主城区中相对边缘的弱势区位；

2、曾经是汽配城聚集地，周边界面杂乱陈旧；

3、配套设施严重缺失；

4、未来发展动能不足。

而且，地块还处在一个被多条铁路和高架合围的“难以开发的三角区”里！与高铁线路直线距离仅六七十米，叠加高架交通噪音影响。

沐新月项目区位地图

这样一个“地狱级”难度的项目，是怎样做出高利润的？

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第一，站在项目整体运营的角度提前投资布局。

兴耀在拿地之初就锚定了清晰目标——精准捕捉2025年的“小阳春”行情。

每年三四月份通常是政策相对宽松、购房需求集中释放的时期，一般而言在此阶段实现销售成功的确定性更高。基于这一目标，兴耀以开盘时间反向倒推关键节点。

从拿地到项目开盘，至少需要5个月的筹备时间，若想赶上3-4月的黄金销售窗口期，2024年11月拿地便成了最后安全线。

由此，兴耀站在全盘运营与捕捉行情的角度上，果断抓住11月拿地时机，确保项目开发节奏与3-4月销售窗口期紧密衔接。

具体分析内容详见《晨光地产行研》8月期。

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第二，有清晰的市场机会。

尽管地块存在先天缺陷，但从其所处区域、供给现状以及地块价格来看，能看到三个确定性：

一，单价。沐新月整盘均价3.13万元/㎡，通过与不同能级板块之间形成的清晰价格梯度（华丰高层3.5万元/㎡，桃源3.4万元/㎡，丁桥洋房3.47万元/㎡），项目在价格层面具有明确性价比。

二，竞争。板块2023年无新房供应，2024年也仅有2宗，沐新月项目在进入销售阶段时，区域正处于供应“空窗期”，市场竞争环境宽松，利于销售去化。

三，需求对应。当下杭州300万-400万总价段新房需求占比超20%，但纵观整个主城，该总价段的新房供应稀缺，沐新月主力总价锚定在270-430万元之间，有效承接了这部分置业需求。

在此基础上，沐新月凭借便捷的交通、高品质公区打造以及不错的产品设计，巧妙化解了区域和项目可能存在的短板，进一步吸引购房者，为后期销售筑牢了坚实的客户根基。

具体分析内容详见《晨光地产行研》8月期。

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第三，有明确的操盘思路。

其一，基于地块缺陷，采用结构化定价机制。

将地块划分为“核心区”与“近高铁区”，并实施严格的价差管理。这种结构化的定价方式，一方面有效化解了抗性，通过价格差异给予客户更多选择空间；另一方面，实现了客群拓宽与流速控制，成为项目实现稳健去化的核心支撑。

其二，奉行“小步快跑”策略，动态营销以保持销售势头。

整个销售秉持“流量至上、预期至上”原则，拒绝固执于原定价格及原有策略，一旦市场出现抗性苗头或销售波动，及时调整价格、全民营销、上大渠道等等。

其三，依托成熟产品体系进行标准化复制迭代与场景化体验营造。

主力户型“抄”过往项目的105㎡“四开间朝南加边厅”设计，降成本、不出错。

展示区复制兴耀M55产品系的标志性元素，通过持续输出未来生活场景，移客户对周边不利因素的关注。

最终，项目在“3万+”主流市场中形成降维打击！

一方面通过模块化、标准化控制成本与风险，另一方面以场景微创新保持产品活力，将有限成本高效投入到客户可感知的价值环节，实现“体验溢价”。这套打法在项目投资中不仅屡试不爽，更能在缺陷地块中发挥出强大的抗性对冲作用！

具体分析内容详见《晨光地产行研》8月期。

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沐新月案例的真正价值，不仅在于其成功破局本身，更在于为行业提供的启示意义。

在人人躲避缺陷地块的当下，我们并非鼓励企业盲目捕捉缺陷项目，而是希望借此启发一种更辩证、更全面的思考模式：站在企业运营的角度决策项目投资，站在全面思考的角度找到项目市场空间、确定性机会及操盘方式，兴耀在刚需项目展现的实操经验及产品迭代同样值得企业学习借鉴。

具体分析内容详见《晨光地产行研》8月期。我们愿意将研究成果与更多企业分享，共谋发展，携手前行。

少谈主义，多解决具体问题。

2025年8月期《晨光地产行研》已经全新亮相。这期研究内容既有宏观的行业定位思考、行业价值探寻，也有中观的经济指标更新、解题思路分析，更有微观的典型城市运营、企业通缩应对、高收益项目复盘等等！

时代大变局之年，一切皆有可能发生。

已经有很多的朋友和我们同路共行，相信还会有更多的朋友和我们有共同进步的契机，一起推动行业前行，并一同捕获更大的发展机会！