上半年，深圳的房地产市场发生显著变化。

中国房地产报调研小组持续深入深圳楼市，了解房地产市场企稳回升行情，以及“好房子建设”于各个项目的落地情况。

一方面，从市场需求看，深圳的改善需求占比越来越高，成为本轮楼市增长动力。根据深圳中原半年报数据，上半年的新房成交结构方面，改善型户型持续占据主导，90~144㎡户型成交占比始终位居第一，遥遥领先其他户型段，不少改善型项目也在市场中脱颖而出。

改善型置业需求外，深圳购房者当前的另一个显著需求则是——现房。

上半年，深圳的现房销售比例在逐步拉高，趋势明显。数据表明，2025上半年，深圳一手住宅网签总量共21846套，其中现售网签6745套，占比为30.9%，相较2024下半年上涨了6.3个百分点。在6月份的深圳一手住宅网签中，同样也是现房销售项目拉高了单月成交，成交环比上升24.3%。

市场向来是最好的试金石，进入7月份，调研小组走访发现，位于深圳龙华区的改善型现房项目鹏瑞鹭璟府，凭借所见即所得的现房优势，成为与当前市场需求深度契合的“现象级项目”，销售套数登顶二季度龙华区现售新房TOP1。（数据来源：克而瑞）

更值得关注的是，该项目作为鹏瑞集团继深圳湾1号后打造的又一高端人居标杆，所呈现出来的从外到内的“高定”实景呈现，获得了业主与行业的高度认可：在当前房地产市场迈向“住有优居”的新阶段，实景现房易得，鹏瑞品质难求。

（项目实景拍摄）

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风起鹭湖中心城

敏锐的改善群体正在占位

中房报调研小组查询到，根据《深圳市国⼟空间总体规划（2021—2035年）》，将龙华纳⼊南⼭-前海中⼼、福⽥-罗湖中⼼在内的深圳都市核⼼区。并在此基础上，打造龙华南北双中⼼战略，于北中⼼，打造“⾏政+科技+⽂化+⽣活”于⼀体的深圳市级功能中⼼。

作为深圳擘画的新一代中心区，龙华北中心又以鹏瑞鹭璟府所在的鹭湖片区为引擎，联动观澜文化特色小镇、九龙山数字城等战略板块，高水平规划市级功能中心，建设深圳都市圈战略支点、湾区数字经济创新中枢。

时至2025年，风起鹭湖中心城，这个深圳向北拓展、再塑城市中心格局的“战略心脏”，其价值开始被越来越多的人看到。

鹭湖中心城的恢弘前景，源于其背后逾2500万㎡的旧改焕新潜力，规模足以“再造3个福田中心区”，也源于龙华北中心正聚焦人工智能、生物医疗等尖端科技领域，鹭湖中心城与九龙山数字城双核驱动，吸引了迈瑞、华为、华润、稳健医疗等众多龙头企业进驻，目前已形成强大的产业集群，这里正在崛起的，是一座万亿产值的“深圳北部硅谷”。

在这样的“双中⼼占位”下，高等级、高浓度的城市顶级资源和配套，搭建起了鹏瑞鹭璟府“好房子”的价值底盘。

中房君现场看到，项目不仅近享如地铁22号线（在建中）、18号线（规划中）、有轨电车2号线等多维交通，龙华区鹭湖实验学校、观湖实验学校的“双实验”优质教育外，还坐拥由图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆（均已封顶）构成的“鹭湖四馆”，以及观澜体育中心（已封顶）、观澜文体中心（在建中）等城市级文化地标。

资料显示，“鹭湖四馆”位于鹭湖科技文化片区核心区，所有场馆合计用地面积60427㎡，总建筑面积221869㎡，是目前龙华区规划最大的文化设施建筑群。

更难能可贵的是，鹭湖片区“一山一湖四公园”的顶级生态配置，超200万㎡的绿化面积，这种为城市中心生活带来的繁盛宁静、对城市资源和自然资源的双占有，正是深圳许多改善型购房者所追求的的理想之地。

行业人士也普遍认为，鹭湖中心城作为当前政策扶持与资源倾斜的焦点，是官方长期力挺且重点布局的潜力核心，其发展势能已被精准锚定。当前在改善需求爆发的市场背景下，区域的资源虹吸效应也达到巅峰，鹭璟府项目的持续热销便是印证之一。

“鹭湖板块绝对是承接龙华乃至深圳下一阶段发展的‘璞玉’，此刻抢占鹭湖核心区，便成为深圳改善群体们的一种敏锐的择居默契，是这类人群对于具有豪宅资源属性的核心区域的率先占位。”业内人士向中房君表示。

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鹭湖中心城的“绝对1号”

深圳湾1号同档配置的实景呈现

中房君了解到，从接触地块开始，开发商鹏瑞就决定在此打造鹭湖唯一的传世大宅，于是，鹏瑞集团抽调了60余位深圳湾1号核心团队精英，历经1000余个日夜的极致推敲、160余次视野模拟精研、80余稿规划方案迭代，只为将“1号基因”毫无保留地注入鹭湖这片天赋之地。

首先，在设计团队的选择上，对品质有着严苛要求的鹏瑞，便坚定地联合了深圳湾1号同系国际大师团队——AUBE欧博设计，换句话说，鹏瑞鹭璟府项目，将成为深圳人才公园、半岛城邦等深圳城市地标后，欧博在深圳出品的同级别之作。

事实也是如此，在鹭璟府，项目承袭了深圳湾1号建筑与自然环境“无界共生”的至高理念，以中轴造景的磅礴气韵、仿机翼平面的流动美学、全景框景的取景艺术，让建筑成为与鹭湖山水对话的优雅载体。

（项目建筑外立面实景图）

从外到内，鹏瑞鹭璟府不仅在建筑布局上承袭了深圳湾1号的精髓，其在园林打造上也延续了深圳湾1号的现代美学，达到了新的高度。

 小区以“山水林璟”为园林构造理念，将周边山湖胜景巧妙融入4.5万㎡的实景园林之中，据中房君观城，这一次的鹏瑞鹭璟府，从叠水鱼雕到林下浓荫，既是传承，也在创新。

调研小组进一步了解到，“鱼”系列的艺术品，是鹏瑞顶豪的专属符号与生态图腾，源自深圳湾1号——彼时，在深圳湾1号的园林设计中，以深圳湾湿地为灵感，采用“鱼”系列艺术品作为主元素，致敬填海前的湿地生态，演绎自然与人文的共生美学，打造1号专属符号。

而此次，是该系列艺术品首次在深圳湾之外的落笔，穿行于深圳湾1号的鱼雕艺术，此刻正游走在鹭璟府的恢宏叠水之上，也在这里被赋予了新的生命力，与“山”“水”“林”的自然景致交相辉映，创造出多层次的视觉体验，让艺术在自然中绽放，在生活中升华。

（项目鱼雕艺术品）

其次，在鹏瑞鹭璟府看来，为了塑造匹配“1号人物”的生活场域，兑现“1号人物”的生活承诺，“优质”的标准远远不够，据悉鹏瑞集团不惜追加千万资金，投入项目提升大宅格调，以“极致”代替“优质”。

这样再次超越行业想象的魄力，自然不是简单的成本叠加，中房君现场看到，鹭璟府约4.5万㎡的实景园林，从“选石、造景、营境、择木、拾趣、拓界”6大板块进行了全面升维，只为让每一寸空间都承载起“1号人物”的生活信仰。

第一，选石——材质是品质的外在体现，是豪宅的第一眼吸引力，于是，鹭璟府项目对地面广场、景墙、台阶、花池等公共区域进行了全系石材升级，采用了如黑金砂，蓝金沙，夜里雪，葡萄牙米黄等高档的名贵石材，以此将整个社区的质感与格调再度拔升。

第二，造景——项目突破原规划限制，于入口处增加双重叠水景观系统，交相辉映的双水景，对比其他社区的单一景观，形成了更独特动人的入门视觉对比，丰富了业主的归家景观层次。

第三，营境——都说“门庭即门第”，因此，鹏瑞鹭璟府更以花境艺术，重新定义高规格归家礼序，鹭璟府的每一栋入户区域都精心打造了独具一格的主题花境，这种定制的归家美学，愿意如此费时费力的打磨，让鹭璟府的归家标准居于行业标准之上，也展现了鹏瑞对生活品质的极致追求与独到的审美艺术。

第四，择木——漫步于鹏瑞鹭璟府，项目臻选的超50种花木绿植，让小区的园林景观升级为一幅四季更迭却皆有景趣的画卷，鹭璟府的业主们沉浸式享受到的这番“四季如画”园林盛宴，自然也是要归功于开发商鹏瑞的投入，堪称“以真金白银移植时间”。

第五，拾趣——在调研中发现，项目更有着多处以人性化理念出发作为产品内核的设计。现场看到，鹏瑞鹭璟府内部特别扩建了儿童主题区，扩充游乐场景，让下一代拥有更多的充满欢乐与探索的空间。

第六，拓界——包括架空层空间，经过开发商的精心规划与配置升级，也打造成了覆盖全龄段的“家庭第二客厅”，鹏瑞设置了丰富的主题场景与功能区域，满足了不同年龄段业主的需求，邻里生活也有了更融洽的空间与温度。

应该说，从深圳湾1号到广州瑞1号，再到此次调研的鹏瑞鹭璟府项目，鹏瑞的豪宅基因与品质付出，在鹭璟府的每一处均有迹可循，更重要的是，鹭璟府项目如今各方各面均已是实景呈现，是鹏瑞集团以“1号之魂”，于鹭湖山水间落地谱写的新章。

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可遇不可求

当鹏瑞2025年再造“传世大宅”

完美复刻“1号基因”的鹏瑞鹭璟府，便是这样矗立于深圳中轴线上，其极致品质的产品打造背后，是开发商鹏瑞集团毫无保留的匠心、真金白银的投入。

作为以深圳湾1号登顶全球奢宅之巅的巨匠，鹏瑞集团秉持“以信念致美好”的初心，以城市开发运营商与优质生活综合服务商的双重使命，打造的每一座建筑都是一次对“鹏瑞出品”的升级诠释，也均是全球塔尖人士心中的理想之选。

应该说，在深圳、湾区乃至全球，从刚需、改善到豪宅，每个置业者心中，其实都有着一种“鹏瑞情怀”。

建筑无言、匠心有声，在此次调研现场，有已经收房的鹭璟府业主向中房君表示：“买房是一件很严肃的事，看房选房过程也很累，所以，选足够优秀的开发商品牌，是节省时间和精力最好的方式，而鹏瑞也没有让我们这些业主失望。”

事实证明，鹏瑞匠心打造下的鹭璟府现房，给业主带来的远远不仅是安全感，更是自豪感。

值得关注的是，始终以国际创新视野改善⼈居品质的鹏瑞集团，还在不断延续⼤平层产品的豪宅传奇。中房君最新得知，鹏瑞鹭璟府的TOP级作品——8栋楼王单位即将重磅登场，户型约163~213㎡，一梯一户，单户型最⾼配置3阳台7飘窗。

这也是鹏瑞凭借独具慧眼的前瞻性，和在对龙华区高端人居需求的深度洞察下，填补区域现楼大宅空白的稀缺作品，是为高端改善型置业量身打造的“传世大宅”。

鹏瑞对顶豪生活的理解，已经深入肌理，这一次，亦不例外。

8栋楼王坐拥环幕视野，四面无遮挡，超宽楼间距搭配超宽阳台尺度，将超广角观景体验融入业主的日常生活，同时，阔境双阳台、全屋大飘窗、豪华主卧套间等高定配置一应俱全，彰显着大宅生活的极致品位。

以项目213㎡的四房三厅三卫户型为例，超18米的豪奢景观面，将外界美景与室内空间无缝连接，客餐厅与开放式西厨相连，形成南北通透、超50㎡的宽绰空间，既增加了空间的通透感和明亮度，又为家庭互动和社交聚会提供了充足空间。

并且，不仅每个卧室都配备大飘窗，更设计有全景式主卧双套房，配备私密卫浴和衣帽间，以奢阔的空间尺度和精妙的功能布局，为业主呈现了一个极致舒适的终极置业居所。

而项目163㎡的四房两厅三卫户型，同样已展现出“阔境大宅”的不凡气势，南北双阳台的打造，确保了室内极佳的通透格局与自然通风，更通过南向的超尺度观景采光阳台，将室外景观与充沛光线最大化引入室内，营造开阔明亮的居住氛围。

该户型在功能性与舒适度上表现卓越。四间卧室搭配三卫浴的配置，充分保障了多成员家庭的居住需求，其中“双龙抱珠”的双套房设计，大幅提升了家庭成员的生活便利与居住品质。

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千万级别改善置业的终极之选

鹭璟府8栋楼王给出“天花板答案”

鹏瑞鹭璟府此次的8栋楼王产品，足以满足市场对大平层生活的一切美好想象，也是鹭璟府项目更具有“1号传承”代表性的压轴单位。

更重要的是，目前，于深圳中轴线上，建筑面积约200㎡以上的新盘大宅实际供应十分稀缺。于鹭湖中心城，凭借区域的地段价值，不少同片区项目的产品均是偏向刚需的“入场券”，板块的高端产品供应已经断档。

因此，鹭璟府的8栋楼王的到来，为区域追求高品质生活的千万级改善型购房者提供了绝佳选择。

此外，相较福田龙华两大区域的同价位房产，鹭璟府更优渥的生态资源与空间尺度，生活品质要明显升维，而对比同等面积的产品，鹏瑞鹭璟府不仅具备现房优势，价差优势同样明显，为业主省下的现金流，甚至相当于预存了下一个置业周期的首付款。

调研发现，市场的不少高端改善型买家，对于此次的鹏瑞鹭璟府“传世大宅”，无疑是翘首相盼已久。在如此的市场需求及高呼声下，鹭璟府的8栋大宅楼王一登场，便直达千万圈层的终极置业天花板。

这样的稀缺大平层产品，叠加从外到内均是“1号传承”的极致产品力、所见即所得的现楼品质、深圳湾1号同系物业服务，以及所在鹭湖板块的核心配套、顶级生态、发展能级等，毋庸置疑，鹏瑞懂这座城市，懂鹭湖片区，更懂生活在此处的塔尖置业人群。

在深圳，千万预算如何完成终极改善？如今，鹏瑞鹭璟府给出了天花板级别的答案。中房君最新获悉，鹏瑞鹭璟府8栋楼王即将重磅推出，且仅有84席，同时，项目88~143㎡的三至四房户型也在持续热销中，值得深圳购房者关注并出手。