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苦逼的地产商,突然摸到了一扇门

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-11-07  来源:博文财经  作者:白羊  阅读数:178
核心提示:2018年万科高调喊出活下去时,业内人将其调侃为说给其他房企听的。不管这是不是万科当时的初衷,到了今年,显然很多中小地产公司是真听进去了。近期,多家中小房企披露赴港上市进展,甚至出现一日两场上市发布会的奇观(10月29日新力控股(集团)有限公司和中国天保集团发展有限公司在香港分别举办了上市新闻发布会)。据中
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2018年万科高调喊出“活下去”时,业内人将其调侃为说给其他房企听的。不管这是不是万科当时的初衷,到了今年,显然很多中小地产公司是真听进去了。

近期,多家中小房企披露赴港上市进展,甚至出现一日两场上市发布会的奇观(10月29日新力控股(集团)有限公司和中国天保集团发展有限公司在香港分别举办了上市新闻发布会)。

据中国证券报不完全统计,截至目前,2019年成功赴港上市的内地房企有5家,此外还有6家房企正在排队等候审核。值得一提的是,目前还处在审核状态的6家房企中,海伦堡中国控股和万创国际都不是第一次递交招股书,万创国际更是已经第三次递交招股书。

不过,今年上市房企发行价普遍不够理想,平均发行价格较去年下降逾3成,而像中梁控股等房企更是很快破发。估值低、流血上市毅然挡不住房企上市的心,这一幕和十年前金融危机前后那波房企上市潮何其相似。

此轮调控已有三年多,虽然普罗大众并没有感受到房价明显下降(事实上很多城市还在处于上涨状态),但不可否认的是,在有形之手的持续性强压下,中国内地楼市正面临着自房改以来前所未有之大变局。

这一点,那些有着信息优势,且能切身感受全局性市场变化的房企大佬,看得尤为清楚。

昨天,融创孙宏斌,在某不动产金融年会上,对当下楼市时局及未来演变趋势做一次庖丁解牛般的分析。主要结论如下,

其一,经济脱离对房地产的依赖,已成为一个上升到政治高度的国家战略。

比如房地产及其相关行业已占到GDP的30%;买地收入加上相关税收已占到整个财政收入的40%;房地产行业贷款及用房地产做抵押的其他行业贷款,占到整体信贷的50%。

房地产行业占的资源已经太多了,若再继续放任下去……后果,上面显然是清楚的。

这也是为什么,今年以来在经济压力如此巨大的情况(三季度已跌到6%,创十年来新低)下,高层不仅不全面解禁楼市,还屡屡强调“不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段”原因。

所以楼市进入新常态并不是说说而已,前些年那种楼市火热朝天的景象,已成为传说。

其二,房地产行业由增量进入存量时代,十五六万亿的市场规模大概会保持很多年。

从社会和经济发展稳定的角度,让经济摆脱对房地产的依赖,并不是说立马对房地产实施休克式疗法,而是将其锁定在现有规模。所以未来的市场规模将会长期维持在十五六万亿上下。

既然蛋糕不会再继续大了,那么房企为了抢食,必然会激烈厮杀,大鱼吃小鱼将成为市场常态。孙宏斌预计,未来5年,房企BIG5的市场份额将会由当下的18%,增至30%。

可以预见,在融资、市场布局等等方面占据弱市的中小房企,将会面临极大的生存危机,

其三,楼市整体虽然会保持平稳,但存在结构性风险,尤其是四五线城市。

孙宏斌认为限价及去库存政策,使得一二线及强三线城市反而变得安全了,因为没有多少库存而且价格存在倒挂。

最大的问题就是把风险挤到了底线城市,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,要看结构的话,风险大了去了。而那些底线城市又恰都是中小开发商的主战场。

据人民法院公告网的公告显示,截至到10月31日,2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家,且进入2019年下半年之后,破产房企数量增速有所加快。而引发400+家中小房企破产的原因是,在销售趋冷的情况下,没能找到“救命钱”。

所以理解了孙说的大背景,及大量中小房企因现金流断裂而死,也就明白了当下为什么部分中小房企,“割肉流血”也要在香港上市,因为这是他们最后的逃生之门,上市就有钱(发行股票),在国内融资困难的情况下,也多了一条宝贵的融资渠道——发行海外债。

下图的绿色部分就是海外债在95家上市房企每月融资的占比,半壁江山呐。

能让其面对漫长的凛冬时,撑得更久一些。换句话说,哪怕是日后最后逃不脱被并购的命运,上市也能增添他们在谈判桌上的底气。

当然,对房企老板来说,在港上市后还有另外一扇门再等着他们——港股全流通。

前不久证监会主席易会满在接受新华社访问时称,今年6月陆家嘴论坛上宣布的9条开放举措已经落实了5条,剩余的4条年底前也将基本落地,其中包括抓紧发布H股全流通工作指引。

众所周知,在港交所上市的H股公司,公司注册地都在内地,其股票一般分为内资股、外资股,在香港发行的H股是外资股,而内资股只能由内地投资者或合资格国外投资者等持有,无法在香港市场上流通。之前,港股只有1家建行(00939)是以H股全流通模式发行。

为解决境外上市公司(H股公司)存量股份境外上市流通问题,2018年中国证监会开展了H股“全流通”试点,中航科工、联想控股、威高股份等三家公司27名股东持有的约71亿股存量股份获准转为H股,并在香港联合交易所上市流通。今年6月,中证监表示认为H股全流通已经具备全面推行的条件。

若该模式推行开来,意义是非常重大的,一是内地在港上市包括地产股在内中资股市值将大幅增加;二是随着全流通,这些房企老板的财富(持有的上市公司股份)间接实现了向海外转移。

毫无疑问,房地产行业,这一场新的财富运动,已经开启。不过不同于以前的躺着赚钱,这一次更考验技术。稍不慎,便是粉身碎骨,不管是炒房客还是房企老板。

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