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楼市:7大“杠杆之城”诞生了!

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-04-24  来源:博文财经  阅读数:659
核心提示:临近4月底,绝大部分城市都已经公布了2018年统计公报,这给我们观察各地的楼市杠杆率提供了一个绝佳的机会。本文试图通过住户贷款占住户存款的比重,来衡量一个城市的楼市杠杆率的高低。所谓住户,指的是居民家庭、个人。住户存款,是居民的储蓄存款。住户贷款,是居民以家庭、个人方式向银行申请的贷款,虽然名义五花八门,
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临近4月底,绝大部分城市都已经公布了“2018年统计公报”,这给我们观察各地的“楼市杠杆率”提供了一个绝佳的机会。

本文试图通过“住户贷款”占“住户存款”的比重,来衡量一个城市的“楼市杠杆率”的高低。

所谓“住户”,指的是居民家庭、个人。住户存款,是居民的储蓄存款。住户贷款,是居民以家庭、个人方式向银行申请的贷款,虽然名义五花八门,比如旅游、装修、买车、留学等等,但中国人都知道,这些贷款绝大部分跟买房有关。

可以这样说,把“住户贷款”视作“居民购房负债”是合适的,而且只会缩小真实的“购房负债”,而不会夸大。因为中小企业主还可以通过经营贷方式套取银行资金买房子,这部分贷款未计入“住户贷款”。至于购房者向亲朋好友的借款,更没有包含其中。

在统计公报里,几乎所有的城市都公布“住户存款”,但很多城市不公布“住户贷款”。我根据统计局、央行各地分行等网站查询的数据,给主要城市排出了一份“不完全榜单”:

厦门      172%

深圳      144%

杭州      137%

南京      129%

合肥      127%

珠海      124%

惠州      121%

 

苏州      108%

广州      102%

长沙       94%

宁波       93%

温州       83%

青岛       81%

上海       78%

济南       75%

海口       73%

哈尔滨     57%

呼和浩特   56%

北京       53%

大连       48%

西宁       33%

可以看出,有7个城市的“楼市杠杆率”超过了120%,这7个城市可以视为“杠杆城市”,他们的负债率都是比较高的。

       厦门连续几年都蝉联“楼市杠杆率”的冠军,2018年达到了172%,遥遥领先其他城市。

上图是厦门的详细数据。这个城市居民存款只有2680亿元,但居民贷款就达到了4615亿元。整个城市的“居民净存款”为负的1935亿元。

根据官方数据,厦门常住人口为411万人,这样我们可以算出:厦门人均负债11.22万元,人均净存款为“-4.65”万元!

深圳是“杠杆亚军”,杠杆率为144%。上图是深圳详细数据,可以看到深圳人“住户贷款”接近2万亿,这是一个非常令人震撼的数据,如果按照深圳实际2200万人口计算,人均负债9.1万元。深圳的“住户净存款”为“-6133”亿元,人均“净存款”为“-2.79”万元。

由此看来,厦门和深圳两个城市的居民,都是“大负翁”!

杭州是“杠杆率”上升最快的城市(见上图),2017年末杠杆率只有111%,到2018年末就达到了137%,年增速高达26个百分点。

而深圳在过去一年里,“楼市杠杆率”下降了0.5个百分点;厦门则从2017年的181%下降到了2018年末的172%。

从目前的势头看,到2019年末的时候,杭州有望超过深圳成为“楼市杠杆第二城”!2018年,杭州卖地收入超过2400亿元,高居全国第一。开发商疯狂拿下的土地,正在迅速转为杭州人的负债。

南京2017年的杠杆率为124%,2018年上升为129%,增长态势也比较明显。

合肥2017年楼市杠杆率一度达到过131%,2018年下降到了127%,降幅为4个百分点。

珠海在过去一年里,杠杆率几乎没有发生变化。

惠州是“7大杠杆城市”里,“杠杆率”上升第二快的。2017年杠杆率为104%,2018年上升到了121%!

苏州2017年末的“楼市杠杆率”为105%,过去一年上升了3个点,达到了108%。最近几个月,苏州楼市非常火爆,估计2019年末“杠杆率”会有上升。

广州“楼市杠杆率”在过去一年里也有明显上升,2017年末为92%,2018年末突破了100%,达到了102%!

楼市杠杆率突破100%的城市,至少还有福州,但没有查到具体数据。

那么问题来了:“楼市杠杆率”的高低意味着什么?为什么北京、上海的杠杆率不高?

我的看法是:

1、由于居民金融资产分布的方式发生了巨大变化,很多人的存款未必放在银行账户里,而是买了理财、信托、股票,或者存放在支付宝、微信里,所以“住户存款”近年来有被分流的趋势。在研究“楼市杠杆率”的时候,要注意这个因素。

人口老化的城市居民理财方式比较陈旧,这类城市在计算楼市杠杆率的时候,“分母”就会显得大一些;人口年轻的城市,理财方式多样,楼市杠杆率的“分母”就会小一些。

       2、“楼市杠杆率”偏高,意味着一个城市居民在买房问题上比较激进。如果杠杆率在短期上升较快,比如杭州,就要留意了。“杠杆率”快速上升,可能意味着“潜在购房者”在减少,未来房价上涨动力可能减弱。

3、“杠杆率”低未必是好事,这可能意味着新增外来人口不多,或者在减少。比如哈尔滨、大连、西宁,这些城市的“老市民”大多有房子,如果新增人口偏慢,就会造成杠杆率偏低。

北京有点例外。这个城市汇聚财富的能力非常强,而北京人似乎也更偏爱存款,事实上2018年北京拥有的3.4万亿“住户存款”竟然有超过2万亿存了“银行定期存款”,说明北京人——第一是有钱,第二是理财观念老化。在北京,虽然房价非常贵,但一次性付款比例是大城市里最高的,这就造成了北京“楼市杠杆率”显著偏低。

4、厦门、深圳、杭州、南京、珠海等“杠杆城市”,恰恰是人口增长比较快的城市。年轻的新移民来了之后,除了租房就只能购房。在这些城市里,“拼一代”占比高,只能增加负债。

所以,虽然“楼市杠杆率”高的城市,看起来房价好像比较危险,或者生活压力较大,但也证明这些城市有活力,能吸引外来人口。

5、从居民负债总额上看,上海、深圳、北京、广州位居前四,总负债分别是:

上海:22275亿元

深圳:19943亿元

北京:17868亿元

广州:16776亿元

四大一线城市里,深圳人均负债高居第一,显然是“生活压力最大”的城市。要知道,深圳全市有清晰产权的住宅不过200万套,小产权房、军产房是无法贷款的。这样,深圳每套存量住宅平均的贷款高达100万元。这的确是一个奇观!

所以,如果你的朋友在深圳生活,你一定要对他好,他真的不容易!

       当然,还有厦门。

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