据证券日报9月19日报道,目前有关部门正在紧锣密鼓地制定住房贷款利息或者住房租金等6项个税专项附加扣除的细则。
A股市场房地产板块随即登上申万28个一级行业涨幅榜首位!
个股方面,深振业A(行情)、世荣兆业(行情)涨停;招商蛇口(行情)、万科A(行情)、格力地产(行情)、新城控股(行情)等个股均大幅上涨。
吉林省财政科学研究所所长张依群表示,“住房贷款利息或住房租金抵扣个税,一些有住房需求的家庭会考虑进入房地产市场,可以间接带动住房一二级市场的活跃,不排除对房地产出售和出租价格形成推动作用。”
相同贷款额度情况下,收入越高,每月减免额占月供比例越高:在贷款总额为150万的固定假设下,同样是贷款期限10年,1万月收入的每月减免额为11.5%,10万元的每月减免 额为占月供是45%。
房贷利息抵税曾那么美
而房贷利息抵扣个税,国内曾经有过先例,比如20年前的上海、天津以及10年前的重庆。
上海曾在1998年实行房贷利息抵税,方案可抵扣税基较广,采取先征后退的方式:该政策要点是:
1)期限:凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房;
2)对象:在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市交纳个人所得税的个人,必须是商品住宅产权证的法定拥有人,且与购房合同、购房发票相一致;
3)抵扣税基相对较广:购房者可抵扣计征税基的征税项目包括:工资薪金;采用查账征收的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承 包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得(不包括从上市公司取得的股息、红利所得和对私营企业投资者带征的股息、红利所得)。
4)抵税操作方式:抵扣采用“先征后退”的办法,购房者在购房行为确立后,应向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书据以退税。
同一年,天津也在1998年实行过。方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小。
而重庆则在10年后的2008年推行过房贷利息抵税!
重庆现行方案以补助形式出现、设定补助额度限制:2008年底,重庆已有率先实施对主城区内首套自住房实施“补助”。
1)期限:从 2008 年 12 月 1 日到 2022 年,按揭款的次月 开始往后一年,结束 3 个月之前,超过就不行;
2)范围:重庆九区首套房;
3)限额:个人所得税的 40%,与按揭款,取小者退还这部分个税给你,以不超过住房总价的30%的额度内提供。
这波红利或只属于普通刚需客
全额抵扣自然所有买房者无不欢迎,但吉林省财政科学研究所所长张依群表示,专项附加扣除不可能按各个家庭的实际支出进行抵扣,不然会让本来为了促进收入公平而实行的个税改革重新又变得不公平。
值得注意的是,在9月6日的国常会上专项附加扣除中对于房贷利息扣除的措辞是“普通住房贷款利息”和“住房租金”两项。
有业内人士解读称,国常会在住房贷款利息上特意强调了“普通住房”,对于购房群体来说,在“房住不炒”的总体方针下,这一抵扣标准的设置大概率会参照是否首套、是否自住等等。从中也能看出,并非房贷或者房租越高,享受到的优惠会越多,从制度上保证了抵扣的公平性。
根据国家规定的普通住房认定标准,需满足三个条件:
1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;
2、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定;
3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
张依群建议,国家应制定扣除限额,由各省根据城市不同实行不同定额扣除标准,这样既保证了个税改革政策的统一性,也保证了个税执行中的灵活性,符合地方经济发展和家庭收入的实际。
苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙也表示,各省、各城市贷款利率或住房租金的抵扣应根据当地的房价水平、房租水平、人均可支配收入水平等指标确定相应的限额或定额标准。
黄志龙建议住房贷款利息或者住房租金抵扣应遵循以下原则:
一是鼓励刚需购房者贷款利息进入抵扣,因此鼓励首套房贷款利息作为抵扣额度的可能性较大;
二是住房贷款利息或者住房租金抵扣应实行从简原则,例如无产权房居民应自动纳入住房租金抵扣的范围,同样,有产权房者则无法享受住房租金抵扣的优惠。
三是每个城市的住房贷款利息抵扣或住房租金抵扣应动态调整,特别是租金每年都会上涨,相应的抵扣额度应有所调整。