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鼓吹房价下跌就是设圈套!北上深的房价才刚起步!

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-11-14  来源:博文财经  作者:柯谈  阅读数:753

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核心提示:前段时间大大的报告掀起了空前的学习热潮,尤其是坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。一时间公号媒体大肆炒作房价见顶的概念,混淆视听,忽悠百姓,看似解读政策,实则吸引眼球。让大家看看目前大多数公号的宣传导向,感觉像经历911之后的纽约

前段时间大大的报告掀起了空前的学习热潮,尤其是“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。一时间公号媒体大肆炒作房价见顶的概念,混淆视听,忽悠百姓,看似解读政策,实则吸引眼球。让大家看看目前大多数公号的宣传导向,感觉像经历911之后的纽约一样。

我就想问一句各位大V们,您家的几套豪宅卖了吗?千万别学牛刀坑害百姓啊!

本人实在于心不忍,遂写本文以正视听,还百姓一个客观理性的楼市判断。

1、基于当下政策判断未来房价走势,是极端错误的

近期所有判断房价见顶、暴跌的理由无非两个:

1、宏观政策定调

中央“房住不炒”以及限购、限贷、限价、限售和限商的政策手段打破了房价继续上涨的预期,就认为楼市见顶。

驳斥理由:以史为鉴才能看透楼市本质,房地产永远只是工具,而不是最终目标。从2016年底开始的所有房产政策只有一个目的,就是防止房价继续过快上涨,目前效果显著。那么,我们对比过往20年来数次房价调控和刺激的背景及成效,就可以看透楼市本质(以上海为例):

90年代末,上海为尽快走出亚洲金融海啸的阴影,继续执行购房蓝印落户政策,并鼓励零首付低利率购房。温州炒房团为代表的投资客疯狂入沪。房价开始上涨。

2004年,上海首次发布调控政策,收回空置土地,期房限转,打击投资炒房,加息。遂房价横盘两年。

2005-2007年,出台国八条,国六条,开征营业税个税,6次加息,10次上调存款准备金,提高二套首付。房价持续暴涨。

2008年,美国次贷危机引发全球经济危机,我国果断出台鼓励购房新策,减免交易税费,利率持续下调,折扣低至七折,首付降至20%。房价横盘一年。

2009-2010年,交易税费减免取消,出台史上最严国十条,提高二套首付至50%,利率上浮10%。房价翻倍。

2011年,上海出台限购,二套首付提高至60%,上海重庆出台房产税。楼市速冻。

2012-2014年,上海继续限购,执行差别化信贷政策。房价上涨50%。

2015年,全国库存严重,银行开发商资金无法回流。中央出台“330新政”鼓励各地购房“去库存”,央行5次降准降息。上海细则降低二套房首付至30%,提高公积金贷款上限,营业税契税免征放宽,贷款利率打折。房价翻倍。

    根据以上20年来的调控、鼓励政策和房价走势,大家应该充分明白一个道理:房地产市场是国家经济这个天平的秤砣,当天平倾斜时,需要用秤砣来调节平衡。简言之就是,国家要用房地产来调控经济命脉,经济向好时,抑制房地产,经济下滑时,用房地产来刺激经济增长。房地产永远不是目标,而只是工具,且是效果最好、见效最快的工具。中国的经济发展还有很长的路要走,前途必定不是一帆风顺的,当再次遇到坎坷时,房地产会继续发挥他应有的作用,稳定国计民生,保障国泰民安。

2、租购并举,租赁市场的大力发展,会导致房价下跌

驳斥理由1:租赁住房解决的只是低收入群体的住房需求,根本不可能影响房价。租赁住房主要面向的群体是刚毕业的大学生,来沪创业者和务工者等收入较低的群体,即使没有租赁住房,这个群体在上海也是以合租群租为主。只不过政府提供的租赁住房租金会比市场价低,从而减轻他们的生活压力。而且,随着生活条件的改善,这群人必定是将来购房的主力军。因为在国人的传统里,租房和买房的意义完全不同,并且难以在短期内改变。

驳斥理由2:随着租赁住房数量的增多,商品房价格反而会继续上涨。先看两个例子:

香港30%人口居住在政府提供的公屋和居屋中,公屋租金是私宅租金的1/6,香港房价平均数超过10万每平米。

新加坡政府提供的组屋占总住宅量的80%,一般家庭4-5年就 可以买一套,而私宅价格是组屋的3倍,均价10万-20万每平米。

反观上海,最新的“十三五”规划提出,到2020年,将建设70万套租赁住房,可解决200万低收入群体住房问题,上海常住人口2419.7万,5年内靠租赁住房解决的人口数只占全部人口的8%,长路漫漫啊。

即使20年后,上海租赁住房覆盖率达到香港的水平,那商品房的价格绝对超过香港。原因很简单,租赁住房用地多了,商品房用地就少了,反而会由于稀缺性导致价格上涨。而且租房只是暂时缓解迫切的居住需求,改善居住条件才是长久之计。

驳斥理由3:租赁住房和商品房必定是两极分化的产物,定位不同、需求不同、功能亦不同。租赁住房解决买不起房的低收入群体居住的需求,而商品房体现金融属性,体现投资价值,抵御通过膨胀。这必定是两种住房今后分化发展的趋势和方向。

2、为什么说北上深的房价才刚起步?

1、强大的需求支撑高企的房价

北上深由于经济繁荣,就业机会广泛,人均收入高,教育医疗发达,一直是人口流入的最大目标城市。以上海为例,从1990年到2016年的26年间增加了1085.51万人,增幅高达81%。虽然上海限定了2020年常住人口目标为2500万,而且去年人口还首次下跌,根本原因就是腾笼换鸟,外迁低端人口,引进高学历高技能的高端人才国际人才,因此,购房需求不降反升,而且愈发强烈。

由于上海人多地少,住房问题一直非常紧张,2016年上海人均住房建筑面积为36.1平米,而全国为40.8平米,而且上海由于贫富差距太大,绝大多数中产及以下的百姓居住条件比外地会差很多,三代同堂比比皆,这也是上海存在巨量改善置换的原因。北京情况则更为严峻,人均住房面积只有31.69平米。

由于近十年上海房价奇高,导致大学毕业生和创业者为了扎根上海结婚生子会举全家之力,凑够首付买一套一室或两室户的老破小作为过渡。根据9月份上海网签数据统计,75%的二手房网签总价低于350w,这些购买30-40平老破小的人,改善住房需求势不可挡,他们将来必定是以小换大的中坚力量。

总而言之,在上海等一线城市,房地产市场是典型的市场经济,强大的需求必定推高房价,不论价格多高,安身立命也。一线城市的经济、教育、医疗和就业都是促成刚需的综合因素,所以说,唯有一线城市的房价是不以政府的主观意志为转移的,需求决定着房价的最终走向。

2、土地极度稀缺将导致房价持续走高

一线城市土地稀缺到什么程度,大家来看一组数据:

《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2040年,上海建设用地天花板为3200平方公里,而2020年将达到3226平方公里,今后20年不但不能新增还要减少26平方公里,房子的稀缺性不言而喻。5年之后,外环内的房子100%都是豪宅,卖一套少一套!

北京也面临着同样的问题,到2020年建设用地要减少到2860平方公里,2035年减少到2760平方公里。

强大的需求却对应着极其短缺的住房,房价会何去何从呢!这也就赋予了北上深房产抵御通胀,增值保值的金融属性,更确切的说,北上深房产的金融属性已经远远大于居住属性!

以下是2016年上海内环内一处很差的地块拍出的地王,12年来内环内唯一的宅地

3、北上深必将成为世界极城市

中国经济的高速发展有目共睹,中国的强大不容置疑。经济的发展离不开一线城市的带动和引领。北上深将依托三大城市群,发展成为国际化大都会。3座城市定位明确,协调互补,上海立足金融将于2040年建成全球城市,北京立足政治文化,建成国际性城市,深圳立足科技创新影响全球。只要今后中国不出现严重的政治颠覆,一线城市的发展必将引领世界。

因此,北上深的房价超过香港不是能不能的问题,而是时间早晚问题。

4、政治因素既保障房价上涨也保障居住需求

目前,我国发展的第一要务是“稳定”,稳定压倒一切。只有稳定才有经济发展,只有稳定才有国泰民安。一线城市的房地产既是经济的晴雨表,更是经济的润滑剂和催化剂,而且,房地产已经深度捆绑银行业和上下游产业。只有房地产健康良性发展,我国经济才能蒸蒸日上。一线城市的房地产必将仿效香港和新加坡,保障低收入人群居住需求的同时,让房地产最终走向市场化,高端化。

3、如何抓住买房最佳时机?

1、听党话、跟党走

自从我做公众号以来,发消息咨询何时买房的人数占比超过50%。很多人都是犹豫不决,不知道买了会不会跌,不买会不会涨。今天,我就分享下我13年来房屋置换的经验总结,其实就两个字:“听话”。

在政府出台鼓励政策需要你买房时,赶紧出手,这时的首付最低,税费最少,利率打折,最重要的是这时房价是最低点,因为,所有人都在等着房价继续下跌,都不敢出手,接下来就是暴涨,我买房的2009年2月、2012年4月和2016年1月都是这样的情形,所有人都觉得会大跌,或抛售或观望,但是我却踩在了最低点!

在政府出台打压政策时,及时收手,因为目前我国楼市还是政策引导市场,这时的购房成本大,交易量急剧萎缩,此时房价已到高点。

2、刚需和投资客如何操作

如果是婚房、学区房等刚需买家,现在可以出手,上海一年内房价会非常稳定,局部会有议价微跌;投资客或者高端改善需求买家,可以持币观望,等到出台鼓励刺激政策时,再出手,因为目前购房成本太高。

3、未来房价预测

上海等一线城市房价与政策息息相关,虽然政策无法决定房价的长期走势,但是可以影响房价涨跌的速度快慢。以下是本人对上海房价的预测:

2020年,上海内环内一二手房单价全部超过10万+

中环内全部超过8万+

外环内全部超过6+

2025年~2030年,上海一二手房均价超过10万+,比目前均价5万+翻一番。

4、二线城市房价会同步上涨

我国城镇化率的快速发展必将推高二线城市房价水平。 2016 年底我国的城镇化率水平为 57.35%,2020 年达到 60%,2030年达到70%,而发达国家城镇化率基本为80%左右。未来十年我国城镇化率将以每年1.2%的速度快速扩张,必将持续带来人口、就业、收入和住房的变化。

一线城市的外溢人口和三四五线城市的进城人口将继续涌入二线城市,推高房价是不可避免的。而且,目前不少二线城市如南京、杭州、武汉、长沙、成都、重庆和西安等都加入了人才争夺战,落户政策,购房补贴政策和产业政策都在预示着未来的购房需求继续膨胀,房价继续走高。所以说,目前布局重点二线城市的房产是个不错的投资选择。

4、结  论

一、目前的房产政策和租赁住房发展,不会改变一二线城市房价上涨的预期。

二、北上深由于强大的需求、稀缺的土地和城市发展的前景必定导致房价继续上涨。

三、听党话、跟党走,一二线城市该出手时就出手。

四、北上深的房价将来必定比肩香港新加坡。

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